地產(chǎn)業(yè)的下半場(chǎng),中小型房企對(duì)規(guī)模的渴求越來越強(qiáng)烈。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額top100》榜單顯示,今年前9個(gè)月,中交地產(chǎn)拿地金額為141億元,位列47名。在南京的土地市場(chǎng)中,更是以32億元的拿地金額,與宋都股份和榮盛發(fā)展一起位列第八。
頻頻高溢價(jià)拿地后,“較大的資本支出壓力”讓中交地產(chǎn)接連選擇引入第三方投資人來共同開發(fā)項(xiàng)目。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)《商業(yè)觀察》表示,中交地產(chǎn)采取上述路徑開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)際上意圖為在控制負(fù)債增長(zhǎng)的情況下來推動(dòng)規(guī)模。因?yàn)椋ㄟ^合作開發(fā)可以降低投資和融資壓力。如果通過一定的財(cái)務(wù)技巧,合作開發(fā)的形式還可以不合并報(bào)表。換句話說,就是通過表外融資的方式來實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升和擴(kuò)張。這種方式在房地產(chǎn)頭部企業(yè)和民營(yíng)開發(fā)商、上市企業(yè)是一種比較普遍的操作方式。
高溢價(jià)拿地后引入第三方
10月12日,中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱“根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要,將通過增資擴(kuò)股方式為控股子公司中交(長(zhǎng)沙)置業(yè)有限公司(下稱“長(zhǎng)沙置業(yè)”)引進(jìn)1名投資人”。根據(jù)這一計(jì)劃,被引入方的注資為1.96億元,對(duì)應(yīng)增資股權(quán)占比49%。同時(shí),原股東方中交地產(chǎn)、長(zhǎng)沙雅頌房地產(chǎn)咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“長(zhǎng)沙雅頌”)分別增資380萬元和20萬元。增資完成后,中交地產(chǎn)在長(zhǎng)沙置業(yè)股權(quán)將降至50.9%,長(zhǎng)沙雅頌股權(quán)不變。
長(zhǎng)沙置業(yè)成立于2019年6月,是長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣011號(hào)地塊的項(xiàng)目公司。該地塊由中交地產(chǎn)與長(zhǎng)沙雅頌聯(lián)合體在5月底以14.97億元的代價(jià)竟得,溢價(jià)率42.03%。其中,中交地產(chǎn)持股99.9%。
這已經(jīng)不是中交地產(chǎn)第一次引入第三方。半個(gè)月前,上市公司就以同樣的方式為控股子公司寧波中交美廬置業(yè)有限公司 (下稱“寧波美廬”)引進(jìn)投資人。后者需注資9000萬元,獲取30%的股權(quán)。增資完成后,中交地產(chǎn)在寧波美廬中的持股將由99.8%降至69.8%。
2019年5月,歷經(jīng)121輪競(jìng)拍后,上市公司以上限價(jià)格14.1億元竟得寧波鄞州區(qū)YZ07-03-h3(鐘公廟地段)地塊,溢價(jià)率40.96%,并需競(jìng)配人才安居房面積4700㎡。次月,上市公司便成立寧波美廬負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)。
就在竟得鄞州區(qū)項(xiàng)目后一天,中交地產(chǎn)再次拼盡全力,“血戰(zhàn)”近兩個(gè)小時(shí),以17.64億元拿下云南昆明東白沙河片區(qū)兩宗住宅用地,溢價(jià)率高達(dá)48%。有趣的是,該地塊曾在2018年11月因“報(bào)名人數(shù)不夠而遭流拍”。
據(jù)其2019年中報(bào)披露,上半年度,中交地產(chǎn)通過招拍掛獲取開發(fā)項(xiàng)目7個(gè),總土地價(jià)款約97.4億元。其中,上市公司投資約73.6億元。同期內(nèi),上市公司共有50個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備,逾1/3項(xiàng)目權(quán)益占比低于50%,而持有100%權(quán)益項(xiàng)目也僅8個(gè)。
土儲(chǔ)權(quán)益占比不高,也流露出中交地產(chǎn)對(duì)于做規(guī)模的急切,這點(diǎn)從北京朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)地塊的斬獲也可窺見。今年2月,上市公司全資子公司華通置業(yè)有限公司與北京茂康企業(yè)管理有限公司組成聯(lián)合體以34.08億元摘得上述地塊。3月5日,兩者分別出資2.25億元、2.75億元設(shè)立中交世茂(北京)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)這一項(xiàng)目,相應(yīng)股權(quán)占比為45%、55%。
此外,它還是中交地產(chǎn)權(quán)益銷售金額占比不高的根本原因。2019年上半年,上市公司實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售金額93.24億元,但權(quán)益口徑簽約銷售金額僅為57.2億元,占比61.35%。
高負(fù)債“隱憂”
快速擴(kuò)張后,中交地產(chǎn)資金鏈顯然有點(diǎn)跟不上節(jié)奏。
截至2019年中期,上市公司貨幣資金為40.97億元,其中可動(dòng)用的為33.43億元。同期內(nèi),中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為38.64億元。顯然,兩者還存在5.21億元的缺口。
迫于償債壓力,中交地產(chǎn)走上“借新還舊”之路。8月23日,上市公司發(fā)行了一筆為期3年金額為10億元的非公開發(fā)行公司債券,票面利率為4.28%。半年前,中交地產(chǎn)還發(fā)行了一筆為期相同、金額為7億元的非公開發(fā)行公司債券,票面利率為4.87%。據(jù)其2019年中報(bào)披露,這筆資金已使用完畢,用于償還“16中房私”本金及利息。
聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司在上市公司《公司債券2019年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》也表示,目前公司規(guī)模擴(kuò)張較快,對(duì)公司形成壓力。
中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~急劇惡化最為誠(chéng)實(shí)地反映了這點(diǎn)。2019年中期這一數(shù)值為-36.9億元,相較2018年57.96億元,下滑163.65%。上市公司把現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)的原因歸結(jié)為“預(yù)售購(gòu)房款減少以及支付的土地款增加”。
據(jù)中交地產(chǎn)最新披露的《關(guān)于當(dāng)年累計(jì)新增借款的公告》,截至2019年8月末上市公司借款余額為190.99億元。其中,累計(jì)新增借款47.77億元,占比2018年末凈資產(chǎn)的112.92%。同期內(nèi),上市公司的擔(dān)保余額為84.97億元,累計(jì)新增擔(dān)保金額29.38億元,占比2018年末凈資產(chǎn)69.45%。
隨著借款的增多,中交地產(chǎn)有息負(fù)債也出現(xiàn)大幅攀升,已由2018年末的109.77億元升至2019年中期的126.74億元。這點(diǎn)在凈負(fù)債率上反映得更加明顯,說是暴漲也一點(diǎn)都不為過。2018年、2019年中期,中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為112.99%和195%,上升約82個(gè)百分點(diǎn)。
資產(chǎn)負(fù)債率的高企也就不難理解了。截至2019年中期,中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.38%,而同時(shí)期高負(fù)債的典型代表泰禾集團(tuán)的這一數(shù)值為84.6%。對(duì)此,聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司在上述報(bào)告中指出“公司資產(chǎn)負(fù)債較高,整體負(fù)債負(fù)擔(dān)較重,對(duì)公司信用水平帶來不利影響”。
近5年來,上市公司總負(fù)債由2014年的31.38億元上升至2018年的360.01億元,年復(fù)合增長(zhǎng)率84.03%;相應(yīng)總資產(chǎn)由之前的60.88億元上升至402.23億元,年復(fù)合增長(zhǎng)率60.32%。不難看出,中交地產(chǎn)的負(fù)債擴(kuò)張幅度要遠(yuǎn)快于資產(chǎn)擴(kuò)張幅度。
正如柏文喜所表示,尋求規(guī)模,必然會(huì)帶來負(fù)債率的上升。因?yàn)闊o論是負(fù)債開發(fā),還是負(fù)債開發(fā)中推動(dòng)的產(chǎn)品規(guī)?;A(yù)售,實(shí)際上都會(huì)推高負(fù)債。
快速擴(kuò)張與高負(fù)債猶如“孿生體”,選擇了瘋狂做規(guī)模,就必然要承受高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。前有泰禾,現(xiàn)有中交地產(chǎn)。只是這種風(fēng)險(xiǎn)一旦邁過臨界點(diǎn),上市公司將面臨資金鏈斷裂危機(jī)。如果處理得不好,留給上市公司的結(jié)局將是崩盤。
關(guān)于中交地產(chǎn)上半年是基于怎樣的策略去拿地,《商業(yè)觀察》已發(fā)函至上市公司,截至發(fā)稿未收到回復(fù)。不過,據(jù)其中報(bào)披露,“面對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),下半年公司將合理安排土地獲取節(jié)奏,確?,F(xiàn)金流穩(wěn)健,找準(zhǔn)開發(fā)定位、產(chǎn)品定位。”這意味著走在失速邊緣的中交地產(chǎn),將放緩拿地。(見習(xí)記者 王志)
關(guān)鍵詞: 中交地產(chǎn)
凡本網(wǎng)注明“XXX(非中國(guó)微山網(wǎng))提供”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾呱昙姻瓮ㄓ崋T劉亞楠報(bào)道中國(guó)民航將自2022年10月30日至2023年3月25日?qǐng)?zhí)行2022 23年冬春航季航班計(jì)劃。新航季,山東省機(jī)
2022-10-29 07:49
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾叨藕鐣援厔贊?jì)南報(bào)道近日,濟(jì)南市市中區(qū)民警在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn),轄區(qū)內(nèi)多處隔離護(hù)欄陸續(xù)失蹤。據(jù)統(tǒng)計(jì),丟失護(hù)欄50余節(jié),共計(jì)約1
2022-10-29 07:45
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾邚埡U駶?jì)南報(bào)道10月28日,濟(jì)南市歷下區(qū)城管局在東關(guān)街道萬科海晏門小區(qū)舉辦“金秋十月迎碩果垃圾分類見行動(dòng)”——“黨建
2022-10-29 07:31
10月28日,山東省統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站發(fā)布2022年前三季度全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。前三季度,山東全省經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、進(jìn)中提質(zhì)的良好態(tài)勢(shì)。(大眾日?qǐng)?bào)
2022-10-29 07:39
2022年10月28日0時(shí)至24時(shí),全省報(bào)告新增本土確診病例3例,其中青島2例,均系重點(diǎn)人員篩查檢出;濱州1例,系集中隔離點(diǎn)檢出。新增本土無癥狀感
2022-10-29 07:36
門庭若市打一生肖是什么動(dòng)物?門庭若市的意思是什么?一起來看看吧!從釋義來看形容非常熱鬧,而12生肖中最喜歡熱鬧的生肖是馬,再加上有成語成
2022-10-28 22:49
蝦仁蒸蛋等于砒霜是真的嗎?蝦仁蒸蛋需要把蝦先煮熟嗎?不小心吃了生蝦仁怎么辦?一起來看看吧!網(wǎng)傳蝦皮蒸蛋吃了人會(huì)出現(xiàn)上吐下瀉、肌膚瘙癢紅
2022-10-28 22:47
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾咝铣客ㄓ崋T呂尚偉煙臺(tái)報(bào)道養(yǎng)老服務(wù)人才匱乏、從業(yè)人員技能水平低,一直是困擾養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的難點(diǎn)、重點(diǎn)和堵點(diǎn)問題,為了
2022-10-28 18:36
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾咝铣客ㄓ崋T呂尚偉煙臺(tái)報(bào)道為進(jìn)一步改善老舊小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀,加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè),煙臺(tái)市萊山區(qū)出臺(tái)了《萊山
2022-10-28 18:46
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾咔匚臐?jì)南報(bào)道記者從濟(jì)南公交獲悉,為方便蟠龍路、虎山路周邊居民出行,填補(bǔ)蟠龍路、虎山路等部分路段公交空白,自10月29
2022-10-28 18:40