自2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“化解房地產(chǎn)庫存”以來,全國商品房待售面積持續(xù)下降。專家卻認(rèn)為,很多城市都面臨補(bǔ)庫存的壓力,停止去庫存或?qū)⑹钦咝路较颉?/p>
樓市去庫存周期已經(jīng)完成?
商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標(biāo)之一。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示, 2011年末,全國商品房待售面積為27194萬平方米,四年后的2015年末,商品房待售面積漲幅超2.6倍,至71853萬平方米。
面對如此大的庫存規(guī)模,2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”。之后,各地相繼出臺降低首付比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房、減少交易稅費(fèi)等政策。受此影響,市場交易頻繁,樓市庫存明顯減少,至2018年7月末,商品房待售面積降至54428萬平方米。
對于去庫存效果,國家統(tǒng)計(jì)局在今年7月中旬舉行的上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上表示,去庫存成效突出。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,全國商品房待售面積連續(xù)4年下降,庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個(gè)月以來最低,全國性的去庫存周期已經(jīng)完成。
“不管是一二線城市還是三四線城市,目前基本都已完成了去庫存任務(wù),不少城市已經(jīng)需要積極補(bǔ)庫存。”張大偉對記者說。
易居研究院近日發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示,截至今年7月底,其監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比減少0.6%,同比減少8.0%,庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平,即庫存規(guī)?;芈涞搅似吣昵暗乃?。
上述報(bào)告稱,今年7月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.6,這意味著,市場僅需9.6個(gè)月就能消化完這些庫存。對比歷史數(shù)據(jù),今年前7個(gè)月100個(gè)城市存銷比總體在歷史低位運(yùn)行。
“全國百城庫存水平繼續(xù)下跌,說明當(dāng)前市場正步入‘缺貨’階段,此類市場特征與近期房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象也是關(guān)聯(lián)的。應(yīng)該說,庫存市場的基本面正在發(fā)生根本性變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)分析道。
面對房地產(chǎn)庫存不斷減少的現(xiàn)狀,一線城市已經(jīng)行動起來。百城住宅庫存報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示,從同比增幅看,一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后,在今年6月份首次出現(xiàn)同比正增長,7月繼續(xù)同比正增長,這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存的階段。
不過,不同類別商品房的庫存狀況也不相同。易居研究院的另一份報(bào)告顯示,2012年~2017年,在35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫存中,住宅占比震蕩下行,從56.6%降至44.6%,商品房實(shí)際庫存從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主,商辦用房的庫存問題變得更加突出。
是時(shí)候轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存?
今年7月31日召開的中共中央政治局會議提出,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
張大偉認(rèn)為,隨著市場變化,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從去庫存轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存和遏制房價(jià)上漲,地方也應(yīng)當(dāng)明確提出停止去庫存政策。
呼和浩特市8月底就提出,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,成為首個(gè)停止去庫存的城市。根據(jù)該市2016年4月底實(shí)施的房地產(chǎn)去庫存方案,個(gè)人或家庭購買首套商品住房并繳清契稅的、回遷居民購買存量商品房并繳清契稅的,按照每平方米200元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼。也就是說,隨著停止去庫存政策的出臺,呼和浩特將不再發(fā)放購房補(bǔ)貼。
嚴(yán)躍進(jìn)稱,今年以來,呼和浩特的庫存規(guī)模和去庫存周期總體在變小,但房價(jià)有所反彈,重新審視既有的庫存政策并積極做出調(diào)整,非常關(guān)鍵。“停止去庫存或?qū)⑹窍掳肽晷路较?。和呼和浩特情況類似的還有西南、西北的部分城市,隨著這類城市庫存市場進(jìn)入短缺階段,預(yù)計(jì)下半年相關(guān)政策會有所調(diào)整。”他說。
張大偉認(rèn)為,樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼,僅今年前8個(gè)月,調(diào)控次數(shù)就高達(dá)315次。在這樣的背景下,以發(fā)放購房補(bǔ)貼為代表的去庫存政策已經(jīng)不合時(shí)宜,地方政府應(yīng)當(dāng)予以停止。
從提出“化解房地產(chǎn)庫存”伊始,去庫存就更多地指向消化三四線城市的樓市庫存,而棚戶區(qū)改造貨幣化安置也被認(rèn)為是推動三四線城市房價(jià)上漲的原因之一。正因?yàn)榇?,棚改的貨幣化安置在一些地方正逐步退出,?shí)物安置的比例上升。
呼和浩特出臺的上述政策強(qiáng)調(diào),穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置,回遷安置比例控制在70%左右。長春市8月底提出,新啟動實(shí)施的棚改項(xiàng)目取消貨幣化安置購房獎勵(lì)政策,鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
“在庫存已經(jīng)不足的情況下,棚改仍以貨幣化的方式安置,不利于穩(wěn)定市場。房價(jià)上漲過快的城市,應(yīng)當(dāng)重新回到實(shí)物安置。”張大偉說。
在補(bǔ)庫存方面,張大偉認(rèn)為,除了加大土地供給、增加市場化庫存,也應(yīng)增加政策性土地供應(yīng),如增加回遷房安置房比例、建設(shè)人才住房等。
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