二手房成交量持續(xù)下滑,買賣雙方觀望情緒濃 普通商品房幾無入市 限競(jìng)房不溫不火
樓市還會(huì)有金九銀十嗎?
金九銀十,樓市傳統(tǒng)意義上的旺季,而今年的九十月份,北京樓市是否會(huì)延續(xù)往年的慣例,走出一波新行情?對(duì)此,無論是新房開發(fā)商,還是二手房中介,都顯得有些信心不足。一方面,占據(jù)目前北京新房市場(chǎng)主力的限競(jìng)房銷售不溫不火,部分限競(jìng)房在限價(jià)基礎(chǔ)上,已經(jīng)開始通過各種方式給出了折扣優(yōu)惠,原本被認(rèn)為的輕松日光反而成了個(gè)例。另一方面,二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了四五月份的成交高峰,市場(chǎng)開始持續(xù)降溫,新增供需持續(xù)低溫。業(yè)內(nèi)人士指出,北京樓市已經(jīng)基本告別了傳統(tǒng)的淡旺季概念,如今市場(chǎng)的淡旺季,主要以調(diào)控政策的松緊程度來界定,金九銀十,與北京樓市漸行漸遠(yuǎn)。
未快速成交房源價(jià)格多有松動(dòng) 熱門學(xué)區(qū)房源不再供不應(yīng)求
二手房買賣 慢下來了
8月,樓市的頭條顯然屬于租房市場(chǎng),只有陸續(xù)入市的限競(jìng)房,才能勉強(qiáng)分得一些關(guān)注。而經(jīng)歷了上半年大幅度起伏的二手房,在8月則出現(xiàn)了明顯的降溫。有購房人發(fā)現(xiàn),前期關(guān)注的不少房源都出現(xiàn)了降價(jià),熱門小區(qū)的房源,也不再是一房難求,中介推介房源的電話又多了起來。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示,6-8月鏈家實(shí)時(shí)成交量環(huán)比持續(xù)明顯下滑,8月降幅達(dá)20.9%,僅次于6月降幅,與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),這樣的趨勢(shì)還將持續(xù),金九難以如期出現(xiàn)。
買家關(guān)注房源普遍出現(xiàn)降價(jià)
于先生夫婦都是金融行業(yè)的從業(yè)人員,一直在關(guān)注東三環(huán)到東四環(huán)的房源,準(zhǔn)備出手買房自住。于先生在某中介App里關(guān)注了多套房源,于先生在關(guān)注房源時(shí),大都找的是價(jià)格相對(duì)合適的,一些報(bào)價(jià)虛高的房源并不在他的考慮范圍內(nèi)。近期他發(fā)現(xiàn),除了少數(shù)的幾個(gè)房源成交或者停售外,其他關(guān)注的房源基本都出現(xiàn)了不同幅度的調(diào)價(jià),其中最多的報(bào)價(jià)下調(diào)了超過100萬。
于先生向我們展示了他關(guān)注的一套位于東三環(huán)世茂宮園的三居,該房源6月1日時(shí)的報(bào)價(jià)是1760萬元,而8月30日業(yè)主最新的報(bào)價(jià)降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這樣的次新房在調(diào)價(jià),他關(guān)注的吉祥里、吉慶里等老舊公房,業(yè)主報(bào)價(jià)也有了超過50萬元的調(diào)整。
據(jù)中介人員向他介紹,很多業(yè)主最近心理價(jià)位都有些松動(dòng),一些著急用錢的業(yè)主,價(jià)格可以談的空間則更大。
根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示,6-8月調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比持續(xù)下降,8月降至17%,略高于1月水平,處在2018年以來低位。新增掛牌均價(jià)7月份降至低位,8月環(huán)比持平。8月議價(jià)空間達(dá)3.77%,雖環(huán)比擴(kuò)大但仍處低位,在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達(dá)成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續(xù)明顯下降至10.5%,為一年以來最低值。
在成交周期上,買賣雙方成交周期環(huán)比均延長(zhǎng),客源端成交周期達(dá)到79.3天,為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續(xù)上升至67%,是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢(shì),市場(chǎng)成交節(jié)奏持續(xù)放緩。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱,這主要是源于在調(diào)控依舊從緊的情況下,面對(duì)持續(xù)降溫的市場(chǎng)以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素,買賣雙方信心不足。業(yè)主預(yù)期開始出現(xiàn)松動(dòng)。
麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松也指出,從麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)看,8月降價(jià)成交的房源占比很高,達(dá)到90%以上,買賣雙方更加趨于理性,購房交易周期也因此在繼續(xù)拉長(zhǎng)。
中介推銷頻次提高 熱門小區(qū)房源也愁賣
今年5月,北京二手房成交量的沖高,學(xué)區(qū)房起了很大作用。彼時(shí),學(xué)區(qū)房房源緊俏,價(jià)格堅(jiān)挺。部分熱門小區(qū),只要一有新的房源推出,立即就會(huì)被預(yù)訂下來。
如今,學(xué)區(qū)房銷售旺季一過,這些房源的成交節(jié)奏也明顯慢了下來。
以西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)為例,最近幾個(gè)月熱度明顯有所下降。據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)紀(jì)人反映,最近幾個(gè)月,德勝片區(qū)開單明顯減少,價(jià)格也有所回落。
而區(qū)域內(nèi)新上的一批房源,兩至三居報(bào)價(jià)每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右,此前這類房源的報(bào)價(jià)單價(jià)最高可以到14萬元。
價(jià)格回落的同時(shí),成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時(shí)代》,此前德勝學(xué)區(qū)的經(jīng)紀(jì)人幾乎不用費(fèi)力去找客戶,大多是客戶自己送上門,而且都很急著成交,但最近這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn),經(jīng)紀(jì)人開始重新主動(dòng)出擊,回訪之前咨詢過的客戶,幫房源尋找買家。
根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6-8月二手房新增供需呈現(xiàn)低位波動(dòng)態(tài)勢(shì),8月新增房源量環(huán)比增加3.6%,與3月相比下滑40%,新增客源量環(huán)比減少2.6%,新增帶看量環(huán)比下滑4.4%,比3月減少24%。與成交表現(xiàn)類似,新增供需回落到2017年末2018年初水平,供需端入市積極性回落至低位,掣肘市場(chǎng)成交。
熱門區(qū)域、熱門小區(qū),掛出的房源不再是完全不愁賣,買賣雙方觀望情緒都開始加重。
一份來自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱,8月購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落,其中,購房者信心指數(shù)為98.4,環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%,環(huán)比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲。
不過,在成交價(jià)格上,市場(chǎng)還沒有表現(xiàn)出回調(diào)態(tài)勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米,環(huán)比上漲0.8%,7-8月兩月均價(jià)漲幅相對(duì)溫和。均價(jià)同比上漲2.5%,在“317調(diào)控”的作用下,北京二手房成交均價(jià)在2017年12月份首次同比下跌,此后均價(jià)同比跌幅經(jīng)歷了擴(kuò)大到收窄的過程,2018年8月均價(jià)結(jié)束同比下跌態(tài)勢(shì),首次出現(xiàn)了同比上漲。
金九銀十很難再現(xiàn) 樓市年底表現(xiàn)取決于政策走向
從目前市場(chǎng)狀況看,支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分,即將到來的9月,反而可能會(huì)是春節(jié)之后的又一低谷。
許小樂認(rèn)為,從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期看,短期內(nèi)銀行信貸環(huán)境難有改善,市場(chǎng)低溫的因素將持續(xù)影響9月市場(chǎng)。
從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看,1日、2日兩日成交創(chuàng)2018年以來除春節(jié)外周末成交最低值。此外,9月包含中秋節(jié)假期又臨近國慶假期,成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例,包含中秋節(jié)假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動(dòng),均價(jià)趨穩(wěn),全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15萬-18萬套之間,年末積壓需求釋放,市場(chǎng)會(huì)有所升溫。
大批量入市供應(yīng)的限競(jìng)房,也是影響二手房市場(chǎng)在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月,北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成,絕對(duì)水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應(yīng),難免會(huì)分流有限的購房需求。
張葉松分析認(rèn)為,目前新房和二手房市場(chǎng)存在不小的競(jìng)爭(zhēng),新房入市會(huì)形成需求的分流是肯定的。限競(jìng)房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì),而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上,同時(shí)入住時(shí)間有保證,相比下來二手房還是有競(jìng)爭(zhēng)力,但成交量依然會(huì)受影響。
張葉松指出,預(yù)計(jì)接下來北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn),受新房集中入市及租賃用房供應(yīng)量增加預(yù)期影響,交易量和價(jià)格可能繼續(xù)微降,但幅度不會(huì)很大,今年很難出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟(jì)變化與“房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)”或?qū)⒊蔀橛绊懩甑资袌?chǎng)走勢(shì)的變量。
對(duì)于有購房計(jì)劃的人,張葉松建議稱,對(duì)于有購房需求或置換需求的群體來說,當(dāng)下市場(chǎng)可以更從容地進(jìn)行選擇,也容易挑選到滿意的房源。
本版文/門庭婷
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