目前,限競房供應(yīng)進(jìn)入井噴期,整體去化率卻較慢,尤其2018年下半年以來,北京樓市庫存情況加劇。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在過去一年中,北京樓市庫存增加到了最近8年最多的7.13萬套(統(tǒng)計口徑為所有商品房住宅含限競房),漲了2萬套,漲幅高達(dá)42%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,北京限競房項目已經(jīng)普遍性降價10%左右,即使在這樣的促銷力度下,北京新建住宅市場依然蕭條。整體看,目前北京新房市場實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足45%。值得關(guān)注的是,限競房分化非常明顯,除了少數(shù)位置優(yōu)越項目外,大部分面臨很大的去化難題,甚至虧損。
按照張大偉進(jìn)一步稱,限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯,部分區(qū)域入市超過3000套,這使得市場開始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。過去三年,北京出讓了95宗商品房住宅地塊,其中限競房地塊高達(dá)92宗,合計規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到851萬平方米,總計約5000億元貨值。
“壓力確實(shí)很大,項目賣了一年,實(shí)際整體去化率也就20%-30%之間,以前區(qū)域里的開發(fā)商都在競爭,現(xiàn)在則正在合力抬高區(qū)域價值,升級產(chǎn)品線,以求快速去化,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。”某限競房操盤手向《證券日報》記者表示,限競房市場冰火兩重天,部分限競房接近售罄,而部分限競房去化不足兩成。
張大偉也表示,相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售,現(xiàn)在限競房一次全部推向市場,導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后,后續(xù)房源去化非常慢。而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升,已經(jīng)開始的價格戰(zhàn)或許會升級。
值得一提的是,雖然銷售艱難,但由于供應(yīng)集中,購買客群也開始逐漸接受“限競房”同樣是商品房,并不是特殊性商品,因此成交也有提升。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至5月20日,從2018年6月10日開始,北京樓市入市限競房項目達(dá)到了49個,合計73期,供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了33427套,而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計10232套。平均網(wǎng)簽均價為每平方米498984元,網(wǎng)簽完107.3萬平方米,按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有27.3%。
不過,入市一年左右的限競房,網(wǎng)簽終于首次突破1萬套。張大偉表示,因?yàn)榫W(wǎng)簽審核購房資格等時間縮短,真實(shí)銷售與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差距縮小。當(dāng)下樓市出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象,二手房市場活躍,部分新建住宅改善戶型去化加速,換房客戶用二手房底價換新建住宅。尤其最近入市的限競房位置相對較好,少數(shù)五環(huán)內(nèi)項目去化有所提升。
但張大偉也強(qiáng)調(diào),2019年入市的限競房有望超過6萬套。從整個北京市場來看,5000億元貨值的限競房庫存壓頂,后續(xù)將留給購房者更多的選擇。 (記者 王麗新)
關(guān)鍵詞: 樓市庫存
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