調(diào)控堵漏升級進(jìn)入新階段 下半年樓市或迎真拐點(diǎn)
今年以來,在中央“房住不炒”的調(diào)控精神指導(dǎo)下,多地因城施策、分類調(diào)控政策頻出。特別是近一段時(shí)間,部分城市樓市出現(xiàn)過熱苗頭,投機(jī)炒作有所抬頭,引起了中央政府的高度重視,在住建部及時(shí)約談了12個(gè)城市,再次重申調(diào)控力度不放松并出臺(tái)6大調(diào)控措施后,多地調(diào)控再次密集加碼,進(jìn)一步封堵炒房“漏洞”。隨著近日住建部等七部委在30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),全國房地產(chǎn)調(diào)控步入新階段,“房住不炒”落實(shí)進(jìn)入關(guān)鍵期。
本輪樓市調(diào)控可謂范圍大、頻率高、力度強(qiáng),哪里過熱哪里就有政策出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),年內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過180次。貝殼研究院進(jìn)一步統(tǒng)計(jì),自2016年四季度開始的本輪調(diào)控至今,全國累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控,出臺(tái)了135條限購政策,176條限貸政策,15個(gè)城市實(shí)行認(rèn)房認(rèn)貸,51個(gè)城市外加海南全省實(shí)行限售。其中,北京共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次,海南從去年調(diào)控以來共出臺(tái)了14次調(diào)控政策。
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,下半年樓市調(diào)控政策依然從緊,經(jīng)過住建部等七部委聯(lián)合整治后,在資金面收緊的背景下,樓市或迎來真正拐點(diǎn)。
投機(jī)炒房抬頭
調(diào)控堵漏升級
上半年,多地樓市調(diào)控持續(xù)收緊,部分弱二線和三四線城市紛紛出臺(tái)新政,這些城市多為前期房價(jià)漲幅較大的城市,如東北、西北、西南等省會(huì)城市及海南等有利好政策預(yù)期的地區(qū)。盡管在持續(xù)調(diào)控下全國樓市整體平穩(wěn),部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場降溫明顯,但仍有部分地區(qū)出現(xiàn)了過熱苗頭,“搶房大戰(zhàn)”不斷上演,原因除了部分城市政策環(huán)境相對寬松外,還與有些城市實(shí)行了人才政策有關(guān),再加上新房限價(jià)政策造成的一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重,更加激化了供需矛盾,特別是重慶、沈陽、長沙、西安、杭州等地樓市明顯升溫,市場交易活躍、量價(jià)齊升。
“上半年,部分熱門城市實(shí)行限價(jià)之后,搶房比較火爆,所以有些城市出臺(tái)搖號(hào)制度,搖號(hào)反而使整個(gè)新房銷售更加火爆,成千甚至上萬人去參與搖號(hào)成為熱門二線城市典型的市場現(xiàn)象,圍繞搖號(hào)又有些政策出來,如優(yōu)先本地?zé)o房戶、剛需買房等,但依然出現(xiàn)很多亂象。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時(shí)說。
“五一”前后,住建部先后約談了西安、??凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市,又于5月19日重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施,從規(guī)劃、供應(yīng)、資金、預(yù)期、執(zhí)行等關(guān)鍵方面提出明確要求,這也是住建部年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅(jiān)決態(tài)度。
盡管如此,6月公布的5月70城房價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進(jìn)一步擴(kuò)大,而且部分城市搖號(hào)搶房背后的市場亂象屢禁不止,調(diào)控壓力繼續(xù)增大。6月24日西安發(fā)文規(guī)范交易秩序,提出暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房,成為全國首個(gè)對公司購房進(jìn)行管控的城市。隨后杭州、長沙也暫停了企業(yè)在限購區(qū)域購房,長沙還在限公司的基礎(chǔ)上,增加了限離婚、限新落戶、限未成年等限購方面的“堵漏”措施,同時(shí)規(guī)定個(gè)人購房4年限售,公司已購房5年限售。
6月28日,住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文,將于7月初至12月底在30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。這30個(gè)城市包括北上廣深等16個(gè)熱點(diǎn)城市,還包括一些潛在熱點(diǎn)城市、媒體曝光違法違規(guī)行為較多的地方以及一些已經(jīng)在進(jìn)行違法違規(guī)行為整治的城市。其中,重慶、武漢、長沙于同日再次調(diào)控加碼,長沙隨后又緊急對此前人才落戶購房政策“打補(bǔ)丁”,要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。至此,樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。
不過,對于上半年部分城市樓市的“熱”,貝殼研究院首席分析師許小樂則認(rèn)為,這只是表面上看起來挺熱鬧,實(shí)際與受限價(jià)影響的新房市場相比,整體二手房市場并沒有那么熱,而是以穩(wěn)為主,甚至部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了穩(wěn)中有落。“你見到的熱不一定是真的熱。”他對記者說。
許小樂舉例說,成都此前表面上看市場很火熱,大家都在排隊(duì)搶著搖號(hào),其實(shí)這只能用“熱鬧”來形容,實(shí)際成都的量和價(jià)都是往下走的。北京5月市場成交量的回溫,除了需求的自然釋放外,也與政策刺激有關(guān),但這種小幅升溫態(tài)勢是可控的,并不是居民再度加杠桿帶來的。另外,重慶購房者中戶籍人群占比下降,非川渝戶籍人群占比提升,市場升溫一定程度上由投資驅(qū)動(dòng);天津、杭州由于人才吸引政策或搖號(hào)引發(fā)的市場預(yù)期增強(qiáng)進(jìn)而導(dǎo)致未來需求前置引起市場升溫。他認(rèn)為,限價(jià)、搖號(hào)造成的需求釋放實(shí)際上是“管制型繁榮”,人才引進(jìn)政策是將外來的、未來的需求前置到當(dāng)下,兩種市場需求都不具有持續(xù)性。
政策依然從緊
市場或迎拐點(diǎn)
上半年,樓市調(diào)控的邊際效應(yīng)在逐漸遞減,并且已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的問題,也引起了市場對于限價(jià)等行政調(diào)控政策是否該退出的爭論,下半年的政策走向備受關(guān)注。
“下半年政策依然從緊,還會(huì)有些城市陸續(xù)出臺(tái)抑制房價(jià)的政策,包括弱二線和三四線城市,也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市,如深圳、廣州也有可能出臺(tái)小的補(bǔ)丁政策。”楊紅旭對證券時(shí)報(bào)記者表示,這些補(bǔ)丁政策包括企業(yè)購房納入到限購范疇內(nèi),離婚一年或兩年內(nèi)限制購房。另外,某些熱門城市引進(jìn)大量大學(xué)生和人才,估計(jì)會(huì)學(xué)習(xí)成都和長沙,對于新入戶者設(shè)定門檻,達(dá)到一定人才級別才能落戶,否則需要繳社保一年或兩年才能買房。
楊紅旭還認(rèn)為,住建部等七部委對房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治,會(huì)要求地方政府出執(zhí)行細(xì)則,有些地方政府可能會(huì)重申和強(qiáng)調(diào)既有政策,有些地方政府可能會(huì)加一些內(nèi)容,如已經(jīng)提前出臺(tái)政策的長沙,在限購方面增加“堵漏”措施,而重慶基本是重申強(qiáng)調(diào)為主。他預(yù)計(jì),接下來名單中的30個(gè)城市多數(shù)會(huì)出臺(tái)細(xì)則,上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細(xì)則,而那些沒在30城名單內(nèi)的城市,如果市場過熱也會(huì)出新政。預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)會(huì)有幾十個(gè)城市出臺(tái)新政或文件重申強(qiáng)調(diào),市場降溫壓力就會(huì)增加。
在許小樂看來,短期的管制型調(diào)控退出需滿足三個(gè)條件,即市場已經(jīng)基本穩(wěn)定、居民購房杠桿得到有效控制、長效機(jī)制能夠有效銜接。而目前這幾個(gè)條件尚不能夠充分滿足,因此,下半年政策將維持偏緊態(tài)勢,熱點(diǎn)城市的行政管控仍將保持,可能的政策選項(xiàng)包括嚴(yán)格控制信貸進(jìn)入房地產(chǎn),嚴(yán)格限定居民過度加杠桿;更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房的補(bǔ)漏洞;人才引進(jìn)政策與購房資質(zhì)脫鉤,如要求交一定年限的社保;限價(jià)政策可能逐步退出。
對于下半年的市場預(yù)期,許小樂認(rèn)為,從資金流的角度看,支撐短期市場的因素都在走弱,包括居民端房貸利率維持上行態(tài)勢,企業(yè)端融資繼續(xù)受到抑制,人才引進(jìn)政策和學(xué)區(qū)房政策的刺激效用衰減。“從成都、天津等城市的經(jīng)驗(yàn)看,人才引進(jìn)政策造成的市場需求釋放是短期的,政策的效果邊際減弱,天津最明顯,在‘海河英才計(jì)劃’發(fā)布當(dāng)周,天津鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增加283%,此后則逐周下滑,且已回復(fù)到人才政策發(fā)布前水平。”他說,因此,下半年二手房市場下行壓力略大于上行動(dòng)力,總體二手房市場趨穩(wěn)或略向下。
“今年下半年市場將迎來真正拐點(diǎn),一方面,全國新房市場銷售增速將由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長,另外,這些熱門城市經(jīng)過這次市場秩序整頓后,下半年會(huì)出現(xiàn)真正的市場拐點(diǎn)。”楊紅旭對記者說。
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