大象新聞·東方今報記者 田林 見習(xí)記者 王士偉/文圖
一邊是國土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地,一邊卻是各地違規(guī)別墅野蠻“生長”。違規(guī)別墅為何屢禁不止?近日,有讀者向東方今報·猛犸新聞反映,稱位于項城市迎賓大道居然·如意廣場項目打擦邊球,產(chǎn)權(quán)40年的商業(yè)用地涉嫌違規(guī)開發(fā)建設(shè)住宅洋房疊拼“別墅”,拿著審批的商服用地五證手續(xù)對外公然出售“別墅”牟利,賣到280萬一套。
記者調(diào)查:商服用地建起了102套“別墅”
按照讀者反映內(nèi)容,10月21日,東方今報·猛犸新聞記者來到項城市居然·如意廣場項目實地核實。該項目銷售人員介紹說:“咱這項目總共分一期和二期,現(xiàn)在已經(jīng)全部打開同步出售,一期北地塊商業(yè)是門面、商鋪和公寓,二期是南地塊,小區(qū)名字叫總部港,建的是一到三層帶院的‘別墅’,戶型有雙拼、四聯(lián)疊加, 面積160、200至300平的不等,每套‘別墅’都送單獨(dú)的院子,買的面積越大送的院子就大,獨(dú)門獨(dú)院沒有公攤,容積率0.4,產(chǎn)權(quán)40年,五證齊全可以辦理不動產(chǎn)證,不影響買賣,緊鄰如意湖,環(huán)境非常好。
東方今報·猛犸新聞記者詢問該“別墅”銷售狀況時,銷售人員指著大廳沙盤介紹說,“別墅”模型上面放著紅色售罄牌子的就是已經(jīng)賣掉了的,現(xiàn)在剩下的房源不多了,只要交完錢,簽了合同就可以網(wǎng)簽,辦理獨(dú)家獨(dú)院的不動產(chǎn)權(quán)證,我們是2018年12月31號拿的地,今年3月份動的工,咱這個項目一共300畝地,咱的公寓雙層的才4000多一平,雙拼和四拼“別墅”價格從6000多到9000多不等。全款優(yōu)惠3個點(diǎn),分期優(yōu)惠1個點(diǎn),戶型有點(diǎn)不規(guī)則,價位也不一樣, 有方方正正的戶型,有T字型的戶型,還有Z字型的戶型,11號樓的雙拼“別墅”500多萬已經(jīng)賣出去了,目前,按揭買這房子的已經(jīng)有近百戶業(yè)主銀行已經(jīng)放款了。
記者在居然·如意廣場項目售樓處看到有五證公示,該項目3塊地不動產(chǎn)權(quán)證(豫2019項城市不動產(chǎn)權(quán)第0001919號、0000152號、0002093號)均顯示:位于項城市千佛閣辦事處劉菜園社區(qū)市迎賓大道西、興業(yè)路南、公園路東、名仕路北的出讓權(quán)利人是周口世合實業(yè)有限公司單獨(dú)所有,出讓面積分別是42086.3 ㎡、40704.4㎡、20385.7㎡,權(quán)利類型均為國有建設(shè)用地使用權(quán),使用期限分別是40年,用途均為其他商服用地和商務(wù)金融用地。
銷售人員自曝:建“別墅”是浪費(fèi)土地資源 老板能量大
該銷售人員告訴東方今報·猛犸新聞記者,目前這幾天買房子的特別多,這一塊要是宣傳開了早就搶沒有了, 現(xiàn)在國家不允許建“別墅”,咱的容積率還這么低,建“別墅”是浪費(fèi)土地資源,上邊也沒有高層,也就100來戶,現(xiàn)在房子已經(jīng)賣出去一大半了,咱這的房子建得完全達(dá)標(biāo),“別墅”樓間距留得太寬了過不去審批,要是大獨(dú)棟的肯定違建,咱這建成雙拼四拼的,間距一平均審核都過去了。
隨后,銷售人員帶領(lǐng)記者來到該“別墅”項目施工工地參觀,該項目的三層主體已基本完工,地上堆放著部分已拆除的鋼管腳手架,售樓人員繼續(xù)介紹:“前幾排這300平的都是政府部門的人買了,水電費(fèi)用也是走民用的,咱這開發(fā)商的大老板是自己獨(dú)資公司,我們老板能量大不大,你可以在項城打聽打聽,我們居然之家五證是拿地批得是最快的,三月份施工現(xiàn)在就快完工了,工期也是最快的,咱這‘別墅’住著肯定舒服,說白了就是打的擦邊球,我們這房子說是小區(qū)就是小區(qū),你不用擔(dān)心,交完錢就可以去銀行辦貸款手續(xù),只管放心買吧。”
職能部門:這不是“別墅” 而是“現(xiàn)代商業(yè)新模式”
事實上,從2003年2月開始,國土資源部密集發(fā)布五道“禁墅令”規(guī)范別墅市場,要求“不得以任何形式安排別墅類用地”。《限制用地項目目錄(2006年本)》中明確:“住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目”也在限制之列。
那么,如此低密度的容積率,還建有雙拼、四拼疊加“別墅”的“居然·如意廣場”商業(yè)用地項目是如何打著政策“擦邊球”,繞開“禁墅令”,而通過層層審批的?“洋房別墅”幾乎售罄,職能部門又是如何監(jiān)管的?
帶著相關(guān)疑問,東方今報·猛犸新聞記者電話聯(lián)系了項城市自然資源和規(guī)劃局黨組成員張嵐峰,張嵐峰告訴記者:“這個居然如意廣場3塊地我們批的全部都是商業(yè)用地,他沒有改規(guī)劃,從專家評審到最后審批,我們一個星期去一趟,已經(jīng)監(jiān)控著,這不是別墅,這是現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)行的新的業(yè)態(tài)模式,這個模式請專家評審了,而且還高度贊揚(yáng),我們批的是商業(yè),只要不改變他的建筑模式、經(jīng)營的業(yè)態(tài),這就是我們正常的審批。最少的一個單元就是雙拼,還有四拼,他們是仿造南方的模式開發(fā)的。他們那不可能是住宅,我們會加大力度監(jiān)管,監(jiān)察大隊隊長金光每個星期去一次,這個沒啥問題,咱市里這么大的招商項目敢讓他在那蓋別墅?不是出大事嗎?”
律師:土地使用性質(zhì)不能隨意改變 購房者享有風(fēng)險知情權(quán)
對此,河南泰豫恒律師事務(wù)所高級合伙人張成律師評價說,國家規(guī)定的土地用途是不能人為隨意變更的。商業(yè)金融用地必須作為商業(yè)開發(fā)的用途,比如建造商場、門面房之類的,而“居然·如意廣場”項目的開發(fā)商卻將商業(yè)金融用地開發(fā)成“別墅”,顯然是違反國家相關(guān)規(guī)定的。
張成律師表示,即便這處“別墅”小區(qū)具備相關(guān)審批手續(xù),但是如果在銷售過程中改變了土地使用性質(zhì),變相出售“別墅”,相關(guān)職能部門有義務(wù)對此進(jìn)行監(jiān)管和查處。“作為政府職能部門,在接到群眾反應(yīng)后應(yīng)當(dāng)深入實地,從開發(fā)商的土地出讓的材料以及出售“別墅”的事實入手,進(jìn)行綜合調(diào)查,如果確定開發(fā)商是在違規(guī)改變土地使用用途,就應(yīng)當(dāng)給予處罰。同時,也提醒購房人注意風(fēng)險:商業(yè)用地到期可能會被國家無償收回,須再次繳納土地出讓金,同時比普通住宅交易稅費(fèi)高。”
張成律師進(jìn)一步介紹說:這樣的商業(yè)“別墅”產(chǎn)權(quán)年限為40年,比住宅的70年縮水嚴(yán)重,根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。但是,非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后,依照法律規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。首先,存在因合法原因(如土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的)被國家無償收回的風(fēng)險,其次,即便經(jīng)過批準(zhǔn),也應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。持有成本過高;最后,初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅會比住宅稅費(fèi)高,如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅,商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高。如采用銀行貸款的方式,只能得到五成按揭,最長貸款年限10年。如按公建用途規(guī)定,其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價格。
所以,對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚,開發(fā)商應(yīng)對購買者明示該情況,購房者應(yīng)當(dāng)享有對上述風(fēng)險的知情權(quán)。
關(guān)鍵詞: 居然·如意廣場項目
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