華商記者幫|花了十幾萬(wàn)全款買(mǎi)的車(chē)位被“抵債”，停不成車(chē)錢(qián)也退不回

花了真金白銀買(mǎi)的車(chē)位，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到被“以物抵債”，歸屬權(quán)已屬于開(kāi)發(fā)商債權(quán)人，現(xiàn)在車(chē)位被上鎖，用不成，錢(qián)也退不回來(lái)……

(相關(guān)資料圖)

業(yè)主反映：花了14萬(wàn)元買(mǎi)的車(chē)位卻用不成

9月7日，西安開(kāi)元第一城小區(qū)業(yè)主張女士反映，自己花了14萬(wàn)元全款從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)了一個(gè)車(chē)位，用了幾年了，沒(méi)想到今年年初接到通知，車(chē)位被“以物抵債”了，車(chē)位很快被開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人上了鎖，“現(xiàn)在車(chē)位用不成，錢(qián)也退不回來(lái)?！?/p>

張女士說(shuō)，她住小區(qū)8號(hào)樓，2019年，她在小區(qū)負(fù)一層地下車(chē)庫(kù)靠近8號(hào)樓的區(qū)域買(mǎi)了一個(gè)車(chē)位，“當(dāng)時(shí)想著西安很多地下車(chē)位都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，就沒(méi)多想，全款買(mǎi)了，而且當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾有永久使用權(quán)?！?/p>

與張女士同樓居住的任女士也是一樣的遭遇，她買(mǎi)的車(chē)位離張女士買(mǎi)的車(chē)位距離很近，“我也是2019年買(mǎi)的花了16萬(wàn)元全款買(mǎi)的，有發(fā)票，有使用權(quán)，完全無(wú)法接受花這么多錢(qián)買(mǎi)來(lái)的車(chē)位，現(xiàn)在屬于別人了！”

張女士說(shuō)，她不甘心，有一次非把車(chē)停到自己買(mǎi)的車(chē)位上，“但開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人在車(chē)位前后都上了鎖，最后派出所民警出面協(xié)調(diào)，鎖才開(kāi)了，我的車(chē)才獲得了‘自由’。”

記者實(shí)地走訪(fǎng)：有車(chē)位上著兩個(gè)鎖

9月7日，華商報(bào)記者來(lái)到西安開(kāi)元第一城小區(qū)，張女士和任女士帶著記者來(lái)到負(fù)一層地下車(chē)庫(kù)她們所買(mǎi)的車(chē)位前，記者看到，車(chē)位上方仍然掛著張女士和任女士車(chē)輛的車(chē)牌信息，車(chē)位上著鎖，任女士所買(mǎi)的車(chē)位上上著兩個(gè)鎖。在這個(gè)區(qū)域，一共有10多個(gè)車(chē)位都被上著鎖。

張女士和任女士提供了當(dāng)時(shí)買(mǎi)車(chē)位時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的《開(kāi)元.第一城地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，其中寫(xiě)著：乙方對(duì)本協(xié)議約定的地下車(chē)位，擁有使用、收益的權(quán)利，地下車(chē)位的使用權(quán)期限與所購(gòu)房屋的土地使用權(quán)期限一致，但政府有規(guī)定的按政府規(guī)定執(zhí)行。該地下車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

協(xié)議書(shū)里也寫(xiě)明了乙方張女士、任女士所支付的金額，分別為14萬(wàn)元、16萬(wàn)元。任女士同時(shí)提供了相應(yīng)的發(fā)票。

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)管理人：逐步解決 爭(zhēng)取解押

華商報(bào)記者在該小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)口看到兩份公告，一份是“陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人”于2023年8月21日發(fā)布，其中寫(xiě)著：西安市中級(jí)人民法院于2023年6月13日做出（2023）陜01破申102號(hào)之二民事裁定書(shū)，受理申請(qǐng)人陜西申川建筑勞務(wù)有限公司申請(qǐng)陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案，并通過(guò)公開(kāi)搖珠的方式選定北京金誠(chéng)同達(dá)（西安）律師事務(wù)所為陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人。管理人正在接管陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司過(guò)程中。

另一份公告是西安市中級(jí)人民法院于2023年7月5日發(fā)布的，其中寫(xiě)著：陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司的債權(quán)人應(yīng)在2023年9月13日前，向陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)。本院定于2023年9月28日上午9:30在陜西省西安市中級(jí)人民法院民事中法庭召開(kāi)第一次債權(quán)人會(huì)議。依法申報(bào)債權(quán)的債權(quán)人有權(quán)參加債權(quán)人會(huì)議。

營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)，一名不愿透露姓名的男子稱(chēng)，他是開(kāi)發(fā)商陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司的工作人員，一切問(wèn)題需問(wèn)破產(chǎn)管理人，其他不愿多說(shuō)。

隨后，華商報(bào)記者來(lái)到破產(chǎn)管理人辦公室，破產(chǎn)管理人閆女士表示，對(duì)于業(yè)主的訴求，目前難以退款，但會(huì)慢慢逐步解決，9月底將開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，與債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取想辦法通過(guò)法律途徑對(duì)車(chē)位進(jìn)行解押。

債權(quán)人：在捍衛(wèi)自己的權(quán)利

9月6日，華商報(bào)記者聯(lián)系到“以物抵債”債權(quán)人鄭先生，鄭先生表示，他與陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司存在經(jīng)濟(jì)糾紛，通過(guò)訴訟，經(jīng)法院判決，陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司欠他840萬(wàn)元，最終以“以物抵債”的形式償還。“是陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司名下的70套車(chē)位，法院?jiǎn)?dòng)過(guò)拍賣(mài)，最后流拍?！?/p>

鄭先生表示，車(chē)位的產(chǎn)權(quán)目前已經(jīng)歸他所有，他并非搶業(yè)主的車(chē)位，而是捍衛(wèi)自己的權(quán)利，因此采取了上鎖的辦法。“我建議過(guò)業(yè)主，對(duì)法院提出執(zhí)行異議?！?/p>

法院裁定書(shū)：駁回業(yè)主提出的執(zhí)行異議

今年年初，業(yè)主張女士對(duì)法院提出執(zhí)行異議，張女士的法律主張為，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原執(zhí)行裁定，并撤銷(xiāo)對(duì)案涉車(chē)位的查封、以物抵債以及其他執(zhí)行措施。近日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院發(fā)布“執(zhí)行裁定書(shū)”，針對(duì)張女士提出的法律主張，最終結(jié)果為“駁回”。

裁定書(shū)中提到，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

在涉案車(chē)位上如果要產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備上述司法解釋規(guī)定的四個(gè)條件。本案中，案外人張女士與被執(zhí)行人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定案涉車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，案外人簽協(xié)議時(shí)應(yīng)知道案涉車(chē)位不能辦理過(guò)戶(hù)登記，案外人沒(méi)有盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)案涉車(chē)位未辦理過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯(cuò)。

另外，裁定書(shū)也提到了鄭先生所說(shuō)的陜西開(kāi)元置業(yè)有限公司名下的70套車(chē)位。

律師：業(yè)主可繼續(xù)提出執(zhí)行異議之訴

9月6日，華商報(bào)記者來(lái)到西安市未央?yún)^(qū)人民法院，想采訪(fǎng)此事，但大門(mén)口工作人員拒絕記者進(jìn)入。

對(duì)于這件事，律師怎么說(shuō)？9月7日，陜西索驥律師事務(wù)所律師馮濤表示，第一，法院裁判有其一定合理性，法院裁定認(rèn)為張女士購(gòu)買(mǎi)車(chē)位未全部滿(mǎn)足法定條件，從而駁回張女士的執(zhí)行異議。第二，業(yè)主可繼續(xù)提出執(zhí)行異議之訴，主張自己的權(quán)利，力爭(zhēng)得到法院支持。第三，該糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題在于張女士的情形是否滿(mǎn)足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)條件，該條款規(guī)定的是未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因不在受讓方，而張女士與開(kāi)發(fā)商所簽合同只是主觀知曉辦理不了產(chǎn)權(quán)證，該知曉行為是否等同于應(yīng)承擔(dān)部分產(chǎn)權(quán)證書(shū)無(wú)法辦理原因，還有待商榷。另外，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否等同于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，這些都將會(huì)成為執(zhí)行異議之訴過(guò)程中需要解決的主要問(wèn)題。第四，最后也提醒業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)一定要注意，要簽訂正規(guī)的買(mǎi)賣(mài)合同，并且明確產(chǎn)權(quán)歸屬自己，以及約定好辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)。

華商報(bào)記者 任婷/文 強(qiáng)軍/圖

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