前日至今,蓮湖、港務(wù)、高新、浐灞相繼有5宗地塊成交,均為底價(jià)成交。
其中高新再次誕生1宗“萬元地”,由龍湖摘得!
綜觀這幾天的多宗地塊成交情況,土拍市場(chǎng)形勢(shì)上冷熱并存!???????
(資料圖)
1、GX3-42-72-2:
成交總價(jià)約為18.12億元,樓面價(jià)約為10643.45元/㎡,由龍湖地產(chǎn)底價(jià)摘得。
位于高新區(qū)興隆街道規(guī)劃二路以西、經(jīng)三十四路以東規(guī)劃四十一路以北、緯三十六路以南。
該地塊內(nèi)分為1宗住宅用地,2宗娛樂康體用地。其中,住宅用地GX3-26-35,面積106.403畝,出讓年限70年,容積率≤2.4,建筑密度≤20%,綠地率≥35%。
另有用地GX3-45-4、GX3-45-6分別占地39.33畝和33.175畝。
短評(píng):地塊起始價(jià)已經(jīng)是“萬元地”,并且值得注意的是,該地塊2.4的容積率屬于CID板塊內(nèi)比較低的。
臨近天地源·棠頌坊、高科絲路嘉境、紫薇云峰里等,結(jié)合樓面價(jià)情況屬于絲路科學(xué)城中段。
不過也存在著距離各類配套相對(duì)較遠(yuǎn),且臨近興隆社區(qū)等遺憾之處。而龍湖在高新已經(jīng)相繼開發(fā)包括青云闕、云河頌在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目,相信地塊后續(xù)開發(fā)也將維持龍湖一貫的高水準(zhǔn)!???????
2、LH10-1-10-5:
起始價(jià)183740萬元,成交價(jià)183740萬元,土地單價(jià)1260萬元/畝,樓面單價(jià)6141元/㎡,由西安鏵曲利君置業(yè)有限公司(華發(fā))摘得。
位于蓮湖區(qū)豐鎬西路北側(cè),凈用地面積145.812畝(住宅130.813畝、商服14.999畝),用地性質(zhì)為住宅、商服用地,建筑密度住宅≤19.8%,商服≤50%。綠地率住宅≥35%,商服≥25%。容積率住宅≤2.8,商服≤5.5,計(jì)容建筑面積299179㎡.??
短評(píng):宗地為西安利君制藥舊廠區(qū)城市更新項(xiàng)目,屬于蓮湖成熟片區(qū)。
地理位置優(yōu)越,位于城西核心地帶,緊鄰高新區(qū),周邊1公里范圍內(nèi)有遠(yuǎn)東一小、一中和西安市蓮湖第一學(xué)校等學(xué)校。
距離地鐵5號(hào)線漢城南路站僅1公里,便捷交通。毗鄰?fù)灵T國(guó)際購物中心,西側(cè)與華東購物中心相接,整體周邊配套較為成熟。
二手房情況上看,周邊金輝悅府的二手房平均掛牌價(jià)在約1.88/㎡。
就樓面價(jià)而言,預(yù)計(jì)開發(fā)的產(chǎn)品可能售價(jià)在1.5-1.7萬/㎡之間,具備成為“剛需爆款”的潛力。然而,需要注意的是,城市面貌相對(duì)較差是一個(gè)客觀存在的情況。
3、GW2-14-4:
起始價(jià)52850萬元,成交價(jià)52850萬元,土地單價(jià)1279萬元/畝,樓面單價(jià)7671元/㎡,由西安龍翔昱景置業(yè)有限公司摘得。
位于國(guó)際港務(wù)區(qū)港興二路以南、和順路以東,凈用地面積41.336畝,用地性質(zhì)為住宅用地,建筑密度≤20%,綠地率≥35%。容積率≤2.5,計(jì)容建筑面積68894㎡.?
4、GW2-14-5:起始價(jià)46160萬元,成交價(jià)46160萬元,土地單價(jià)1285萬元/畝,樓面單價(jià)7708元/㎡,由西安龍翔昱景置業(yè)有限公司摘得。
位于國(guó)際港務(wù)區(qū)港興二路以南、和暢路以西,凈用地面積35.933畝,用地性質(zhì)商住用地,建筑密度≤20%,綠地率≥35%。容積率≤2.5,計(jì)容建筑面積59888㎡.
短評(píng):這2宗地均位于國(guó)際港務(wù)區(qū)中央商務(wù)片區(qū)。
周圍環(huán)繞著陜師大陸港小學(xué)、西安奧體中心公園、14號(hào)線新寺站、3號(hào)線雙寨站等,北側(cè)毗鄰公園,其他方向均規(guī)劃了學(xué)校和商業(yè)用地。
地塊的周邊位置,已有陸港海心灣、西港瀾庭、西派璟悅等項(xiàng)目,可以說這是大型知名房地產(chǎn)企業(yè)密集布局的區(qū)域。
從樓面價(jià)來說,價(jià)格對(duì)比周邊樓盤的樓面價(jià)會(huì)相對(duì)更高,那么產(chǎn)品后續(xù)在定位上也相應(yīng)的會(huì)更高一些,龍翔作為目前長(zhǎng)期布局并深耕港務(wù)的房企,這一次龍翔出手摘得地塊也并不意外。
5、CB4-4-43-2:起始價(jià)18410萬元,成交價(jià)18410萬元,土地單價(jià)在約1245萬元/畝,樓面單價(jià)在約4195元/㎡,由陜西金譽(yù)宏港實(shí)業(yè)有限公司摘得。
位于浐灞生態(tài)區(qū)北辰大道以東、秦漢大道以南,凈用地面積36.982畝,用地性質(zhì)為商住用地,馮家灘城改用地,建筑密度≤23%,綠地率≥35%,容積率4-4.45,計(jì)容建筑面積109713㎡.??
短評(píng):地塊容積率高,樓面價(jià)低,使其地塊已經(jīng)具備了開發(fā)剛需項(xiàng)目的基本要素。
周邊已有陜西警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浐灞第十學(xué)校、草灘敬老院,城市路網(wǎng)配套完善。
近年來,浐灞地區(qū)的新房多以豪宅為主,新推出的地塊相對(duì)較少。
這次地塊的成交預(yù)示著浐灞仍有供應(yīng)剛需市場(chǎng)的空間,事實(shí)上,浐灞尚有相當(dāng)多的未開發(fā)土地,也不存在供應(yīng)短缺的問題。
然而,與蓬勃發(fā)展的港務(wù)區(qū)相比,浐灞在生態(tài)和教育配套方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)正在逐漸減小。
或許浐灞新房需求已經(jīng)觸及低谷,這可能是供應(yīng)減少的主要原因。
綜觀近幾天的多宗地塊成交情況,土拍市場(chǎng)形勢(shì)冷熱并存。
“熱”的一面在于上半年,大部分土地成交集中在港務(wù)區(qū)和高新區(qū),然而最近幾天,其他幾個(gè)區(qū)域也開始顯示出一定的活躍,盡管總成交量不高,但對(duì)土地市場(chǎng)來說依舊是好消息。
“冷”的一面在于這些地塊中,尚未出現(xiàn)溢價(jià)成交的情況。
這表明絕多數(shù)地塊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言都缺乏吸引力,很可能只是為了完成摘地指標(biāo)而勉強(qiáng)拿下,而不是經(jīng)過深思熟慮的布局。
換句話說,大多數(shù)房企對(duì)這些區(qū)域的開發(fā)意愿并不高。原因很簡(jiǎn)單,購房需求已經(jīng)減少得太多。
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