西安土拍新玩法，房企拼“馬甲”

在過去兩年的地產(chǎn)下行周期中，各大房企的投資拓展部門是裁員重災(zāi)部門。

畢竟，行業(yè)大環(huán)境之下，各大房企已經(jīng)從曾經(jīng)的重視規(guī)模，向活下去、要利潤(rùn)轉(zhuǎn)變，紛紛暫緩拿地、區(qū)域合并、減少拿地。

(資料圖片僅供參考)

這個(gè)時(shí)候，負(fù)責(zé)拿地的投資拓展部門，必然就不需要那么多的人了。

而對(duì)于目前尚在投資拓展部門的從業(yè)人員來說，熱點(diǎn)城市搖號(hào)賣地的玩法，對(duì)大家提出了新的考驗(yàn)，那就是看誰(shuí)能找到更多的“馬甲”。

因?yàn)椋科竽玫仄础榜R甲”的時(shí)候到了。

西安曾經(jīng)的玩法

在2016年四季度西安樓市開啟上升行情之前的很多年時(shí)間里，西安土地市場(chǎng)上公開競(jìng)拍的地塊少之又少，大部分的地塊都是私底下勾好的。

在這個(gè)過程中，善于打通政商關(guān)系的一些房企，往往能夠囤到更多的地。大家可以翻看一下過去幾年查出的一些貪腐案例，西安市場(chǎng)上不少知名地產(chǎn)企業(yè)涉及其中。

大量私下勾地帶來的結(jié)果是，當(dāng)其它城市的土拍火熱、地價(jià)節(jié)節(jié)高之時(shí)，西安的地價(jià)持續(xù)處于較低的水平，也就帶來了西安房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于較低水平。

同時(shí)，對(duì)于規(guī)范化的大開發(fā)商來說，在西安拿地也就比較難了，更多的時(shí)候只能花更多的資金從中小房企手中收購(gòu)。

但是，2016年四季度之后，西安樓市進(jìn)入上升周期，越來越多的大牌房企開始涌入西安，西安的土地市場(chǎng)逐步開始規(guī)范化，公開競(jìng)拍的地塊越來越多。

新房市場(chǎng)火爆、城市價(jià)值被看好、大量開發(fā)商涌入西安搶地，按照之前的價(jià)高者得原則，帶來的一個(gè)結(jié)果就是西安一些地塊的出讓溢價(jià)率非常高，往往會(huì)誕生“地王”，在房住不炒的政策環(huán)境下，這帶來了不小的輿論壓力。

例如：2016年12月份融創(chuàng)拍下的西安東二環(huán)原陜建機(jī)廠地塊，溢價(jià)率高達(dá)168.12%，當(dāng)時(shí)引發(fā)全國(guó)媒體關(guān)注；2018年初灃西新城幾塊土地拍賣，6宗地的溢價(jià)率全部在50%以上，其中有3宗地溢價(jià)率超過了200%……

那個(gè)時(shí)候，開發(fā)商在公開市場(chǎng)拿地，拼的就是誰(shuí)錢多。

輿論壓力之下，西安開始調(diào)整土拍規(guī)則，限定了土拍最高限價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)后有的競(jìng)拍現(xiàn)房銷售面積、有的競(jìng)拍自持面積、有的競(jìng)拍學(xué)校建設(shè)費(fèi)/公建配套建設(shè)費(fèi)。

2017年7月份，碧桂園在浐灞拍下的2宗地，就拍到了現(xiàn)房銷售。這兩塊地，就是后來基本準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的碧桂園閱江府、碧桂園香湖灣1號(hào)。

2019年3月份，以高新地產(chǎn)在軟件新城高溢價(jià)拿地為標(biāo)志，高新區(qū)多宗土地采用達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)拍學(xué)校建設(shè)資金，通過這種方式在過去幾年時(shí)間里，高新區(qū)收獲了幾百億的學(xué)校建設(shè)資金，有錢建學(xué)校了。

后來，浐灞也學(xué)習(xí)了高新區(qū)的這種方式。

還有一塊土地的拍賣，可能沒有引發(fā)大家太多的關(guān)注。2021年4月份，高新地產(chǎn)在臨潼以溢價(jià)率100%拍下了202畝地塊，這塊地拍到了100%現(xiàn)房銷售、自持商品住宅14873㎡（自持不少于10年）……

很明顯，為了控制溢價(jià)率，西安在土地拍賣這件事情上嘗試了多種規(guī)則。但不管是競(jìng)拍現(xiàn)房銷售，還是競(jìng)拍學(xué)校建設(shè)資金，還是競(jìng)拍自持，實(shí)際上都是在不斷拔高開發(fā)商拿地的門檻，依然增加了開發(fā)商拿地的成本，這部分成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)層面。

為了避免較高的成本拉高房?jī)r(jià)，2021年6月份、10月份、12月份西安三次集中供地，采用了房地聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，在土地出讓的時(shí)候就已經(jīng)限定了毛坯商品住宅最高銷售均價(jià)，大家不用擔(dān)心地價(jià)推高房?jī)r(jià)，開發(fā)商在拿地的時(shí)候就要計(jì)算成本了。

那三次集中供地，除了遠(yuǎn)洋、陜建等房企拿到的城改地塊之外，龍湖在曲江大明宮板塊、綠城在航天基地、金茂在絲路軟件城、陸港愿景在港務(wù)區(qū)溢價(jià)摘得的地塊，都是房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制下成交的地塊。這種方式，對(duì)于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)、開發(fā)速度、資金成本等運(yùn)營(yíng)層面，是一個(gè)考驗(yàn)。

搖號(hào)賣地時(shí)代！

既要控制溢價(jià)率，又要避免其它成本的增加變相推高了土地成本，因此在2021年西安誕生了“搖號(hào)賣地”的方式。

地塊競(jìng)拍到最高限價(jià)之后，咱也不競(jìng)拍學(xué)校建設(shè)資金、現(xiàn)房銷售、自持了，采用搖號(hào)的方式公平公正的搖號(hào)，大家都拼運(yùn)氣吧。

2021年4月份，灃西新城115.13畝土地的拍賣，是西安第一宗觸頂搖號(hào)地塊。

當(dāng)時(shí)，這塊地的拍賣對(duì)于競(jìng)買者的資格沒有太多的約定，包括資金來源、股東結(jié)構(gòu)等等，這也就留下了規(guī)則漏洞。

“熔斷+搖號(hào)”機(jī)制之下，為了提高中簽率，中海調(diào)用了24個(gè)平臺(tái)公司報(bào)名參與競(jìng)拍、華潤(rùn)調(diào)用了20個(gè)平臺(tái)公司參與、正榮用了3個(gè)公司、萬科用了2個(gè)公司，中海和華潤(rùn)當(dāng)時(shí)僅保證金就分別交了上百億元，最終華潤(rùn)搖中！

其實(shí)，當(dāng)時(shí)其它城市搖號(hào)賣地的方式也已經(jīng)采用，西安屬于抄作業(yè)。也許是低估了開發(fā)商對(duì)于拿地的積極性，也許是經(jīng)驗(yàn)不足，因此才在土拍規(guī)則下留下了漏洞。

隨后，西安新出讓的地塊依然采用“觸頂搖號(hào)”，但對(duì)于競(jìng)買者資金來源等方面做出了明確的規(guī)定，其中一條就是“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參與同一宗地的競(jìng)買”，這一條直接堵死了2021年4月份中海、華潤(rùn)的那種玩法。

2022年一整年，土地市場(chǎng)大幅降溫，有實(shí)力拿地的開發(fā)商在買地這件事情上也不是那么的緊迫，因?yàn)榇蠹叶荚谂钕氯?，因此也就沒有太多的花樣。

拼“馬甲”的時(shí)候到了

時(shí)間進(jìn)入到2023年，上市房企融資開閘、政策回暖，開發(fā)商拿地的積極性提高。在3-5月份，這3個(gè)月時(shí)間里西安已經(jīng)誕生了4宗觸頂搖號(hào)的地塊。

在參與這幾宗土地競(jìng)買的企業(yè)名單中，大家看到了一些新的面孔，其中有新面孔幸運(yùn)搖中。例如：南通亞倫房地產(chǎn)，成都華建益錦。

這些新面孔，其實(shí)就是大牌房企在西安“搖號(hào)賣地”新規(guī)則之下的新玩法——“馬甲”公司。

1.同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參與同一宗地的競(jìng)買，這條規(guī)則堵死了開發(fā)商調(diào)用兄弟公司參與競(jìng)買的這條路。

2.由于要求競(jìng)買企業(yè)要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因此這就堵死了新注冊(cè)幾家公司參與土拍的想法。

3.由于目前的西安土拍規(guī)則，要求競(jìng)買企業(yè)的資金來源不能是股東借款、不能是前融、也不能是上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的借貸和預(yù)付款，也不能是其它自然人、法人的借款，這也就堵死了大開發(fā)商把資金借給小開發(fā)商來交保證金、買地的這條路。

規(guī)則已經(jīng)很嚴(yán)謹(jǐn)了，但依然“上有政策、下有對(duì)策”，大開發(fā)商可以找來跟自己股權(quán)沒有關(guān)聯(lián)、又有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的老企業(yè)、還能拿出幾億甚至幾十億的實(shí)力企業(yè)作為“馬甲”報(bào)名參與競(jìng)買和搖號(hào)。

“馬甲”公司搖中之后，“馬甲”公司會(huì)注冊(cè)成立全資的項(xiàng)目公司，然后大開發(fā)商再通過收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式獲得土地開發(fā)權(quán)。這個(gè)時(shí)候，可能有的“馬甲”公司就完全退出，有的保留少量股份。

嚴(yán)格來講，目前的這種土地出讓規(guī)則之下，這種操作模式并不違規(guī)。我估計(jì)，接下來西安的土拍，大家可能會(huì)看到更多的大牌房企采用這種方式參與競(jìng)拍、搖號(hào)，這個(gè)時(shí)候考驗(yàn)的就是房企投拓部門符合規(guī)則“馬甲”資源了。

實(shí)際上，不僅僅西安這樣，全國(guó)其他熱點(diǎn)城市也是這種玩法。

6月1日，北京今年第一批次出讓的4宗地，有3宗觸頂搖號(hào)，其中有不少企業(yè)都是突然赴京的陌生小房企。一家名叫福建雄旺的企業(yè)搖中了一塊地，堪稱“幸運(yùn)兒”，而媒體梳理之后發(fā)現(xiàn)這家公司疑似是建發(fā)的“馬甲”。

地產(chǎn)投拓人員真不容易，好不容易保住了工作，還得絞盡腦汁找“馬甲”來合作。

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