突遇“滑鐵盧”？西安二手房成交下滑19％！

9662套！這是西安交出的4月二手房成績(jī)單。

相比3月的12151套，環(huán)比下滑了19.21%。

但如果把觀察的時(shí)間軸拉長(zhǎng)一些，很容易發(fā)現(xiàn)：即使是9662套，仍然是住建公布數(shù)據(jù)以來(lái)的成交次新高，僅次于今年3月！

(資料圖片)

這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如果有朋友非要用“暴跌2成”來(lái)總結(jié)西安二手房行情的變化的，只能說(shuō)大概、也許就是“杠精”了。

因?yàn)槟阋鞔_一點(diǎn)，4月二手房成交量縮減在各地是普遍情況，西安絕非個(gè)例！

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，4月10城二手房成交總量，環(huán)比3月下降了9.34%。

包括北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門(mén)，其中8座城市4月二手房成交量都下滑了，而南京和蘇州出現(xiàn)上漲的情況，主要是相較于其他城市，需求釋放具有延后性，在2月小幅增長(zhǎng)，3、4月份開(kāi)始集中釋放。

成交下降城市中，北京領(lǐng)跌，4月二手住宅成交12791套，環(huán)比下降25.68%，在經(jīng)歷了2-3月需求的集中釋放后，4月開(kāi)始顯露不足，成交恢復(fù)至1.2萬(wàn)套左右的常態(tài)化水平；

杭州緊隨其后，4月成交6227套，環(huán)比跌幅為25.57%；青島4月成交5995套，環(huán)比下降11.79%，位居跌幅TOP3；深圳環(huán)比跌幅為6.14%…

如果從同比來(lái)看，重點(diǎn)10城二手住宅成交全部趕超去年同期。CRIC的數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)，17個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，環(huán)比數(shù)據(jù)也幾乎都在下滑！

會(huì)導(dǎo)致這樣的行情，其實(shí)是因?yàn)楦绲?月，幾乎各地都遭遇了報(bào)復(fù)性的二手房行情，去年年底，由于眾所周知的原因，大家都躺在家里，很多買(mǎi)房需求都被壓抑到了年后，這才導(dǎo)致了3月二手房的火爆行情。

整體來(lái)看，一波需求釋放以后，4月二手房成交量有回落，最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，現(xiàn)在進(jìn)入平緩釋放期，屬實(shí)正常！

所以，從全國(guó)二手房成交現(xiàn)象回到西安來(lái)看，4月成交的環(huán)比下滑來(lái)論定西安二手房行情遇冷，的確不夠全面！但是，要明確的是，西安二手房依然有很大的壓力。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，西安二手房掛牌量已逼近20萬(wàn)套！

我們?cè)谇捌谝呀?jīng)反復(fù)提到，春節(jié)前后這股市場(chǎng)熱度延續(xù)至今，讓“二手房小陽(yáng)春”火得一塌糊涂。這股火熱，是有其背后的深刻邏輯的，絕非偶然，而是必然！

二手房市場(chǎng)火熱核心就在于，需求積壓、置換需求、政策推動(dòng)，再就是學(xué)區(qū)房。

其一、成交“火熱”，是過(guò)年前后被壓抑的購(gòu)房需求釋放緩沖期，再加上二手房成交量的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后一些，所以數(shù)據(jù)堆疊到一起，成交量自然“增多”！

其二、受到學(xué)區(qū)房需求拉升，有的為了孩子上學(xué)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的、還有一部分是關(guān)注大戶(hù)型有置換需求的改善群體，一些剛需客也開(kāi)始看房，所以增加了市場(chǎng)的熱度，二手房帶看量與成交量明顯上升。

其三、還是有部分購(gòu)房者為了降利率成交了一批房源，而且比例還不低，造成了二手房小陽(yáng)春的假象。

不過(guò)到底是以?xún)r(jià)換量的拋售潮更洶涌，還是置換改善房的概率更大，這個(gè)數(shù)據(jù)很難判斷，只能說(shuō)另一端新房市場(chǎng)的暫時(shí)溫吞還是能部分反應(yīng)問(wèn)題的。

具體到當(dāng)前的市場(chǎng)情況，大體我們整理了一下來(lái)和大家討論：

首先，新房市場(chǎng)處于理性狀態(tài)。

西安目前的新房市場(chǎng)整體比較健康，一些高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)依然會(huì)出現(xiàn)“千人熔斷”的現(xiàn)象，一些中等性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)進(jìn)入順?shù)N期，逐步去化；而一些低性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)，出現(xiàn)了尷尬的滯銷(xiāo)局面。

一個(gè)理性的市場(chǎng)就應(yīng)該這樣，要么是好價(jià)格，要么是好產(chǎn)品，市場(chǎng)都會(huì)認(rèn)同；但渾水摸魚(yú)的，把行情當(dāng)本事的，是應(yīng)該接受市場(chǎng)的毒打的！

其次，二手房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“緩釋”狀態(tài)，但分化仍然存在！

在短時(shí)間內(nèi)，西安二手房的分化現(xiàn)象仍會(huì)繼續(xù)存在，但這種分化也許并不會(huì)存在太久，當(dāng)熱門(mén)板塊的二手房漲到位后，非熱門(mén)板塊的二手房會(huì)實(shí)現(xiàn)跟漲，最終變成“以高樓面價(jià)新房作為價(jià)格標(biāo)桿，以熱門(mén)板塊二手房?jī)r(jià)格補(bǔ)漲到位，最終所有板塊二手房全面跟漲”的新局面。

基于此，對(duì)于想買(mǎi)二手房的朋友，我們的建議是：一是積極入市，二是不要追高，一定不要追高！爭(zhēng)取在“拐點(diǎn)初期”的混沌狀態(tài)下，盡可能實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。

原因有兩個(gè)：一是西安二手房雖然有啟動(dòng)趨勢(shì)，但畢竟存量還是特別大，掛牌已超19萬(wàn)套多，并沒(méi)有到供不應(yīng)求的地步。

二是大家一定一定不要誤解高價(jià)盤(pán)和高價(jià)地的趨勢(shì)，每次大家看到一個(gè)高價(jià)盤(pán)入市，或者一塊高價(jià)地成交，總是會(huì)腦補(bǔ)“這是一種趨勢(shì)”，今年房?jī)r(jià)2萬(wàn)、明年房?jī)r(jià)3萬(wàn)、后年房?jī)r(jià)4萬(wàn)....

但實(shí)際情況可能并不如此！無(wú)論是新盤(pán)還是二手，漲價(jià)是趨勢(shì)，但并不是持續(xù)的趨勢(shì)，它一旦到了一個(gè)高位上，就會(huì)震蕩橫盤(pán)，并維持較長(zhǎng)一段時(shí)間，直到為下一次行情積蓄足夠的力量。

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