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房企中報(bào)透視:龍頭房企凈負(fù)債率普遍上升

時(shí)間:2018-08-24 10:33:11    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道    

2018上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng),又是一個(gè)收獲季。龍頭房企大多銷售飄紅、營(yíng)收大增、凈利上漲,碧桂園、萬(wàn)科、龍湖三巨頭銷售超過(guò)3000億,營(yíng)收超過(guò)1000億,凈利潤(rùn)也近百億或超過(guò)百億。

但在一片繁榮的表象下,一股暗流正在涌動(dòng)。已經(jīng)公布中報(bào)的3000億、千億級(jí)龍頭房企,以及中型房企,清一色出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減,持續(xù)一年多的樓市調(diào)控限貸、限價(jià)、限簽的殺傷力已經(jīng)顯效,房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

在融資收緊、調(diào)控力度加大的背景下,保利地產(chǎn)研究院認(rèn)為,下半年房企融資端難有大改善。

整體而言,房企的流動(dòng)性緊張問(wèn)題還將持續(xù)。若不加緊回籠資金、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健,部分房企的資金鏈斷裂或?qū)⑸涎荨?/p>

現(xiàn)金流壓力

上半年,龍頭房企的凈負(fù)債率普遍上揚(yáng)。一向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)科,凈負(fù)債率為32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍處于行業(yè)低位。

同時(shí),碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖、藍(lán)光等均出現(xiàn)凈負(fù)債率上升。其中,碧桂園上半年凈負(fù)債率59%,相較2017年56.9%微升;保利地產(chǎn)凈負(fù)債率93.26%,較2017年末擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖2018上半年凈負(fù)債率為54.6%,2017年末為47.7%;華潤(rùn)的凈有息負(fù)債率為47.2%,較2017年底的35.9%也有增長(zhǎng)。而負(fù)債半年內(nèi)大增219.04億元的藍(lán)光,期末凈負(fù)債率較2017年末提升22個(gè)百分點(diǎn)至115.6%。

但在過(guò)去的半年里,龍頭房企均出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅萎縮,如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-42.55億元,同比減少119.47%。上年同期為218.5億元,上年末則為823.2億元。

保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示,公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-98.33億元。

此外,碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流雖保持為31.7億,但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

中小房企也不例外。藍(lán)光地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1.82億元,上年同期為39.10億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,凈負(fù)債率上升,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降,說(shuō)明企業(yè)的支出變多,回款變慢,融資惡化,負(fù)債壓力增加了。

香港地產(chǎn)基金研究人士黃立沖表示,限售、限價(jià)、限購(gòu)等政策,導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性大幅下滑;同時(shí),融資端持續(xù)收緊,比如順應(yīng)上半年降杠桿的趨勢(shì),銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊,停止了許多房企發(fā)債,行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,當(dāng)前資金面收緊的情況下,房企應(yīng)適當(dāng)壓縮債務(wù),通過(guò)聯(lián)合開發(fā)或者入股等方式以降低負(fù)債壓力。

部分房企轉(zhuǎn)向租賃運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù),并進(jìn)行REITs等ABS融資。但中小房企資金狀況遠(yuǎn)不如龍頭房企,即便可以發(fā)行應(yīng)收款A(yù)BS,財(cái)務(wù)成本也隨之上升,中小房企或舉步維艱。

中金公司分析師張宇認(rèn)為,此輪融資收緊也在客觀上推動(dòng)了金融資源向頭部企業(yè)的聚集,行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將加速提升。

與時(shí)間賽跑

多位業(yè)內(nèi)人士指出,下半年調(diào)控力度有增無(wú)減,房企的流動(dòng)性緊張問(wèn)題或許還將持續(xù)。

“任何一家超過(guò)80%負(fù)債率的房企,都可能有閃崩的風(fēng)險(xiǎn)。”黃立沖預(yù)期。

由于資源大部分向龍頭房企集中,中小房企出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的可能性更大。

今年上半年,中弘股份資金鏈斷裂,公司債務(wù)危機(jī)隨之爆發(fā)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),中弘股份受北京商住限售影響很大,銷售收入劇減,而其融資多來(lái)自信托和私募基金,資金成本高昂也拖垮了公司。

中銀國(guó)際分析師晉蔚認(rèn)為,從房企現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)情況看,一二線房企根據(jù)現(xiàn)金流狀況調(diào)整投資節(jié)奏,但整體負(fù)債率上升。明年,龍頭房企在繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí),下行周期中也存在高杠桿擴(kuò)張的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖等堅(jiān)決轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)的大中型房企而言,雖然資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)較小,但他們正面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期,在開發(fā)業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上保持著艱難的平衡。

一方面,既要保證傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)在一定程度上增長(zhǎng),一方面又要增加投入,加快培育新業(yè)務(wù)使之可以盈利,或者說(shuō),在舊業(yè)務(wù)減緩和新業(yè)務(wù)擴(kuò)張上與時(shí)間賽跑,是萬(wàn)科們當(dāng)下面臨的主要問(wèn)題。

以萬(wàn)科為例,萬(wàn)科在開發(fā)業(yè)務(wù)上大幅放緩了步伐。上半年銷售3047億,同比增幅僅為9.9%,上半年拿地權(quán)益金額約578.2億,僅占當(dāng)期銷售約20%。同時(shí),萬(wàn)科將租賃業(yè)務(wù)確定為集團(tuán)核心業(yè)務(wù),大幅新增房源6萬(wàn)間,增幅為60%。

除租賃外,萬(wàn)科其他的多元化投資也增加了支出,如收購(gòu)普洛斯的投資在上半年的財(cái)報(bào)反映出來(lái),投資支出大增。

由于新業(yè)務(wù)尚處于培育階段,無(wú)論長(zhǎng)租公寓還是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、教育醫(yī)療,盈利情況都還是未知數(shù)。

比如,中國(guó)市場(chǎng)租金回報(bào)率普遍較低,“不賺錢”是普遍情況。據(jù)萬(wàn)科投資者會(huì)議透露,泊寓截至去年底收入僅有數(shù)億,目前看盈利模式仍然待解。

黃立沖認(rèn)為,龍頭房企一般會(huì)響應(yīng)中央號(hào)召,轉(zhuǎn)型租賃等業(yè)務(wù),這實(shí)則令經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)一步惡化,因?yàn)樽赓U業(yè)務(wù)前期需投入大量資金,回報(bào)周期長(zhǎng)。

反映到財(cái)報(bào),就是萬(wàn)科上半年1060億營(yíng)業(yè)收入中,來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例仍高達(dá)95%,同時(shí)凈負(fù)債率上升,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù),財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用增長(zhǎng),均與新業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大有關(guān)。

同時(shí),因?yàn)樯鲜龉芾碣M(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加,以及新業(yè)務(wù)使用了并購(gòu)貸款導(dǎo)致資本化率下降,萬(wàn)科上半年的利潤(rùn)增長(zhǎng)大幅落后于營(yíng)收增長(zhǎng)。

萬(wàn)科在投資者會(huì)議上表示,長(zhǎng)期看,管理費(fèi)用等投入的增加,會(huì)和公司業(yè)務(wù)規(guī)模、盈利增長(zhǎng)匹配。

關(guān)鍵詞: 負(fù)債率 中報(bào) 龍頭

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