青島二手房市場逐漸走低 置業(yè)：想改善還是別猶豫

2021年的樓市出現(xiàn)了一個與往年截然不同的市場走勢，先是上半年的強勢上漲，再到下半年的快速收縮。近日，10月份樓市數(shù)據(jù)出爐，在“金九”落空之后，曾被寄予厚望的“銀十”也沒有交出滿意的答卷，不僅成交面積環(huán)比下降了6%，成交均價也下跌6%。轉(zhuǎn)入“跌跌不休”的樓市，似乎正迎來最難的時刻，但對于打算購房的消費者來說，10月底房貸政策有所松動，同時庫存壓力也讓開發(fā)商不斷放出降價的優(yōu)惠，現(xiàn)在適不適合出手，還得看看市場表現(xiàn)，多聽聽業(yè)內(nèi)人士的建議。

數(shù)據(jù)說話

10月樓市又跌了

“往年金九銀十是忙著簽約，今年卻忙著不停打電話邀約客戶。 ”談起今年傳統(tǒng)市場旺季的表現(xiàn)，一樓盤的銷售顧問這樣來描述。的確，和往年相比“金九銀十”的銷售神話已經(jīng)成為過去式。原本的樓市傳統(tǒng)銷售旺季，可是從7月開始青島新房市場成交量就開始繼續(xù)走低，如今已連續(xù)下降四個月。

先讓我們來看看樓市一組數(shù)據(jù)。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月份青島新建商品房成交10198套，環(huán)比下降0.61%;10月份新建商品房成交面積為1092232平方米，環(huán)比下降6.45%;成交均價14377元/平方米，環(huán)比下降6.17%。從成交量來看已經(jīng)是近三年來的新低。而在住宅方面，10月青島新建商品住宅成交7965套，環(huán)比下降0.77%;成交面積為907871平方米，環(huán)比下降14.70%，同比下降7.60%;成交均價14333元/平方米，環(huán)比下降4.98%。從各區(qū)成交情況來看，10月份膠州市新建商品房成交面積居青島各片區(qū)之首，新建商品房成交2346套，成交面積為244433平方米，但這份成績背后是恒大項目集中簽約的結(jié)果，并不能反映真實的市場狀況;再來看看排名第二的城陽區(qū)，新建商品房成交1872套，成交面積為183008平方米;而原膠南區(qū)域緊隨其后，以新建商品房成交1198套，成交面積為139374平方米的成績排在第三位。

另外據(jù)統(tǒng)計，10月份青島樓市新建商品房價格最高的區(qū)域為嶗山區(qū)，新建商品房均價為40459元/平方米;最低區(qū)域為萊西市，新房均價為6678元/平方米。青島全域各區(qū)市中，膠州市、平度市和萊西市新房均價未過萬元。

市場現(xiàn)狀

推新速度正在減緩

無論成交量還是價格都出現(xiàn)下跌的趨勢，對于購房者來說，不可避免地造成了市場觀望情緒的加重。但對于開發(fā)商來說，迅速蔓延的市場悲觀情緒，直接影響到推新速度。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計，10月份島城共有26盤入市或加推，在今年市場紅火的月份曾經(jīng)出現(xiàn)過一個月有70余盤同時上新的局面。在這26個新盤中，其中城陽區(qū)推盤量最多，共有6盤，西海岸新區(qū)有5盤，即墨區(qū)、平度市各4盤，市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)各2盤，市南區(qū)、膠州市、萊西市無新項目入市或加推。

時間已經(jīng)到來11月份，推盤節(jié)奏依然緩慢。據(jù)統(tǒng)計，11月青島新房市場僅有30盤計劃推新或首開，其中純新盤18個，分區(qū)域來看，城陽區(qū)9盤占比領(lǐng)先，其次為西海岸8盤，李滄、市北推盤相對較少。市區(qū)方面，國泰華府、綠城和錦誠園、森林公園將排隊入市，值得改善型購房者關(guān)注。而且不僅僅是推新的速度，最讓人擔心的是土拍市場，整個10月的土地市場也僅一宗地塊上市，卻因無人出價流拍。

對于推新速度放緩的問題，有業(yè)內(nèi)人士解釋，眼下主城區(qū)開發(fā)商的推新熱度還是比較旺盛，10月份的金地華章和金茂府悅府二期都是全新開盤，從目前的推進情況來看成績似乎還不錯。但對于膠州、即墨，甚至西海岸的開發(fā)商來說，眼下的主要工作還是去庫存。 “盤點手里的庫存量，以價換量盡快完成銷售。如果現(xiàn)在再去開新盤，開盤價可能直接被擊穿，將來就算市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機想翻身也并不容易。 ”該業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

置業(yè)建議

想改善還是別猶豫

市場下跌，“買漲不買跌”的心態(tài)似乎已經(jīng)形成，但實際上這需要分清形勢。上周五金茂府悅府二期開盤，在現(xiàn)場記者遇到了正在選房的何先生，僅僅幾分鐘的猶豫，他原本看好的17和19層就被搶走。相對于周邊區(qū)域的大庫存，主城區(qū)基本還處于資源相對稀缺的狀態(tài)，特別是兼具教育資源、商業(yè)資源、交通資源的浮山后和嶗山兩大區(qū)域，吸引很多急于想改善居住環(huán)境的周邊區(qū)域購房者。由于當年很多剛需購房者如今逐漸進入換房周期，所以主城改善盤的潛在客戶基數(shù)還是特別巨大。再加上9月第二次集中供地時，主城上新地塊非常有限，未來新盤資源會更加緊俏。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，年底前，包括國泰華府、金地悅峰、金茂府在內(nèi)的多個新盤陸續(xù)上市，周邊會形成多盤競爭混戰(zhàn)的局面，消費者可以趁機出手。至于嶗山各盤銷量一直穩(wěn)定，且基本處于不愁賣的局面，幾乎不存在降價促銷的可能性。面對這樣的局面，大家還是別猶豫盡快出手。但對于周邊區(qū)域，從銷量到貸款，對房企來說都是一場大考，12月才是“最黑暗”的時刻，眼下優(yōu)惠肯定還未見底。但也有專業(yè)人士提醒購房者，如果遇到降價都沒人買的房子，那在區(qū)域配套和未來發(fā)展前景上一定存在問題，入手時需要慎重。

另外，針對很多改善型購房者，分期首付的促銷策略“重出江湖”。從具體內(nèi)容來看，就是購房者繳納房款時，先繳納一部分，另外剩余的在一個月內(nèi)繳清就可以。這樣的策略主要是針對部分改善客戶，因為他們需要賣掉一套房子以獲得首付款和購房資格，同時也給這些客戶提供充分的時間處理現(xiàn)有的二手房。

想買二手房現(xiàn)金是最好的籌碼

相比新房，二手房的銷售才是最難。根據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年10月，青島市全市二手房成交量1455套，環(huán)比下降25.5%。實際上，從今年7月開始，青島二手房市場逐漸走低，四季度幾乎進入“速凍”狀態(tài)，成交變得愈發(fā)困難。“近期看房的客戶的確少了，所以打算把房子重新粉刷，賣相好看些。”青島市民李先生近期準備出售一套市北區(qū)90平方米兩居室。李先生告訴記者，二手房經(jīng)紀人建議他再降降價，因為他已經(jīng)錯過了賣房的最佳節(jié)點。

經(jīng)紀人所說的“最佳節(jié)點”其實是指今年上半年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,青島二手房成交38590套，月成交超過6000套。 “從近期二手房成交來看，近期的客戶成交周期拉長非常明顯，客戶成交周期平均拉長20—30天，購房者觀望情緒上升;此外，市場活躍度下降，降價房源占比大幅提高。”貝殼找房分析師劉倩倩表示。

“一方面是房源多，另一方面就是貸款難。 ”青島鏈家遠洋風景店經(jīng)理孫鵬告訴記者，由于很多房主打算改善住房，所以市場上出現(xiàn)很多賣舊換新的業(yè)主，由此導(dǎo)致市場中二手房數(shù)量增多，而另一方面是幾個月才能批下來的貸款，更是嚇退了很多想購買二手房的客戶。眼下二手房市場是“現(xiàn)金為王”的時代，如果手里握著現(xiàn)金，就有談判的籌碼。有房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，他們在下半年做過一單是寧夏路附近一套二手房，因為對方是現(xiàn)金交易，把房價從320萬元硬生生地砍到290萬元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房貸可能在明年年初恢復(fù)額度，所以在年底前如果打算現(xiàn)金購房，還是有很強的議價空間。

(觀海新聞/青島早報記者 劉鵬)

關(guān)鍵詞： 青島市 二手房市場 逐漸走低 房貸額度