城市評估｜城市購買能力模型建立

在過去地產(chǎn)的白金時代，各大房企為追求規(guī)模瘋狂擴張，因此并不注重城市的選擇，盡快布局、達成銷售目標(biāo)是企業(yè)的核心追求。

然而，隨著政策、市場環(huán)境的改變，房企試錯成本上升，如何精打細算選擇進入城市變成了各家房企的必修功課。

在此過程中，了解一個城市綜合發(fā)展?fàn)顩r，尤其是城市的綜合購買能力就顯得至關(guān)重要。接下來，本文將圍繞城市購買能力建立評估模型，判斷不同城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

01城市購買力衡量維度：收入房價比

評估一個城市客戶的購買力，可以通過衡量客戶收入能力及實際可購買產(chǎn)品的內(nèi)容和檔次，即構(gòu)建收入-支出天平。

毫無疑問，客戶的收入能力增加、產(chǎn)品相對價格的降低將會增強城市中客戶的購買力。其中可購產(chǎn)品檔次通過城市過去一年平均成交套均價評價，而收入的衡量則通過獲取客戶的真實收入。因此，我們給出城市購買力的衡量基礎(chǔ)——房價收入比。

收入-支出天平，購買力組成部分圖

通過CRIC市場顧問系統(tǒng)，可以獲取各能級城市地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，包括近一年城市成交套均價在內(nèi)的市場住宅供求端的戶型、量價數(shù)據(jù)等。

某城市近1年一手住宅成交情況圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC市場顧問

而客戶真實收入往往因為各種原因難以獲取。接下來我們將著重討論如何衡量客戶收入，并基于客戶真實收入結(jié)果進行城市購買力的計算。

02客戶收入衡量：行業(yè)薪資

一般來說，衡量城市整體客群收入的方法，以抽樣+問卷采集及城市宏觀數(shù)據(jù)為主。然而以上方法會遇到行業(yè)應(yīng)用性一般、客戶隱私保護等問題。

經(jīng)過CRIC的研究，我們針對地產(chǎn)行業(yè)提出了全新的收入衡量方法：以行業(yè)薪資為基礎(chǔ)的城市客戶收入衡量法。

某招聘網(wǎng)站城市招聘信息整理

通過整理招聘網(wǎng)站中不同城市/崗位的招聘信息及對應(yīng)薪資，確定城市不同行業(yè)各自的平均薪資水平，并以宏觀數(shù)據(jù)中從業(yè)人口比例、城市各細分行業(yè)GDP、行業(yè)薪資差異等因素，確定城市客戶收入組成比例，運用加權(quán)平均法計算城市平均客戶收入。

客戶購買力評估因素圖

03客戶收入及購買力計算模型

客戶收入的計算方法以各行業(yè)從業(yè)人口占比及對應(yīng)薪資水平為依據(jù)，其中城市行業(yè)分類參考《國民經(jīng)濟行業(yè)分類GB/T 4754—2017》，包括三大產(chǎn)業(yè)、19個細分行業(yè)。

選取城市2020年基本經(jīng)濟發(fā)展情況圖

計算公式如下：

客戶收入=∑(行業(yè)從業(yè)人數(shù)占比*該行業(yè)年平均薪資)*調(diào)整系數(shù)

城市購買力=成交套均價/客戶收入

部分城市中多數(shù)行業(yè)薪資水平在1年內(nèi)變化幅度不大，且不同職位、工作年限帶來的收入差距對平均薪資計算結(jié)果影響不大，因此現(xiàn)階段計算中不考慮調(diào)整系數(shù)的影響。而根據(jù)公式我們可知，計算結(jié)果的數(shù)值越大，城市客戶購買力越低。

04購買力計算：部分城市結(jié)果參考

根據(jù)上述計算公式，結(jié)合城市能級、發(fā)展現(xiàn)狀，選取長沙、岳陽、洛陽三座典型城市進行購買力計算，并獲取相應(yīng)城市2020年各行業(yè)從業(yè)人口比例及行業(yè)薪資。

選取城市2020年基本經(jīng)濟發(fā)展情況圖

以城市各行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量占比為權(quán)重，招聘網(wǎng)站對應(yīng)行業(yè)平均薪資為基礎(chǔ)，加權(quán)求和城市客戶收入，進而計算城市購買力。

城市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口占比圖

城市各產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口占比圖

城市客戶收入計算

城市購買力計算結(jié)果顯示數(shù)值越大，購買力越低。購買力排名：岳陽>長沙>洛陽。

小結(jié)

從計算結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)展程度高、GDP總量大的一二線城市擁有較高客戶收入。然而，該類城市成交套均價的增加，抵消了客戶收入的優(yōu)勢。因此，部分一二線城市內(nèi)客群的總體的購買能力將會弱于三四線城市。

未來，我們會將購買力模型推廣至其他城市，對全國城市的購買力進行評估，比較不同城市的購買力差異，并挖掘購買力與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的深層聯(lián)系，為房企未來城市進入/城市深耕戰(zhàn)略提供決策依據(jù)。

END

客研體系介紹

克而瑞客戶研究體系是基于自身大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和客戶積累，針對全國范圍市場進行的產(chǎn)品全生命周期的客戶研究。體系充分洞察現(xiàn)有市場客戶研究痛點，從客戶價值觀的角度出發(fā)，挖掘當(dāng)前市場需求形成深層機理，為企業(yè)形成自身產(chǎn)品策略、品牌戰(zhàn)略、城市進入策略等提供嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、有效的客戶依據(jù)。

克而瑞客戶研究體系內(nèi)容涵蓋客戶特征研究、產(chǎn)品需求研究、城市客戶地圖、客戶滿意度等維度，借助KANO模型、聚類分析、回歸分析、空間計量分析等數(shù)學(xué)或統(tǒng)計學(xué)相關(guān)分析工具，為企業(yè)提供新穎、全面、科學(xué)、有深度的前瞻性客戶研究服務(wù)。

研究優(yōu)勢：業(yè)務(wù)廣、數(shù)據(jù)全、方法齊、系統(tǒng)優(yōu)

數(shù)據(jù)優(yōu)勢：大數(shù)據(jù)+小數(shù)據(jù)的全方位研究

基于價值觀的CRIC客戶研究

研究方法簡介

客研專題研究

·劃重點！一圖讀懂企業(yè)顧問兩大應(yīng)用場景

·政策觸底放松，關(guān)注邊際改善房企！企業(yè)顧問之「金融機構(gòu)」痛點解決方案

封面圖片來源：Pexels

關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟發(fā)展 一個城市