青島老舊小區(qū)改造2300萬平米 物業(yè)管理實施獎補機制

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是惠及民生的大好事，2016年以來，青島市共實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造2300萬平方米，惠及居民約32萬戶，極大改善和提升了城市形象和居民居住環(huán)境。“十四五”期間，青島市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1300個，建筑面積約3369萬平方米，涉及居民37.5萬戶。2021年全市計劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)216個。截至目前，216個小區(qū)已經(jīng)全部開工，涉及居民7.3萬戶，累計完成投資額9.6億元。

政策引導(dǎo)

居民出資全程參與老舊小區(qū)改造

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于對《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理辦法》(征求意見稿)公開征求意見的通知，針對存在的一系列問題起草了新規(guī)，正式向社會公開征求意見。新規(guī)共19條，明確了適用范圍和職責(zé)分工，對改造內(nèi)容進行了分類，確定了資金保障政策，規(guī)范了規(guī)劃和計劃編制，確認了實施主體，明確了聯(lián)審制度和驗收制度。

2019年，青島市被確定為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，經(jīng)過多年探索，如今青島市形成“因地制宜、居民自愿、多方參與、建管并重”的老舊小區(qū)改造原則，讓老舊小區(qū)改造的實施路徑越走越寬。今年青島市計劃改造老舊小區(qū)項目216個，涉及居民7.3萬戶，改造數(shù)量較去年增加105個，預(yù)計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。

老舊小區(qū)改造離不開政策的支持，青島建立了改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制，按照“誰受益、誰出資”原則落實居民出資責(zé)任。如，西海岸新區(qū)隱珠街道發(fā)動轄區(qū)安居小區(qū)居民為小區(qū)改造出資出力，居民自發(fā)成立愛心捐助群，率先完成了相關(guān)業(yè)主出資手續(xù)辦理工作。同時，西海岸新區(qū)深入研究居民出資與改造標準掛鉤事宜，制定《居民出資與完善、提升類改造標準相掛鉤的暫行辦法》，落實“出資多、標準高”的要求，營造全民積極出資、出資多改造標準高的良好氛圍，激發(fā)社區(qū)居民的參與熱情。

此外，為鼓勵和引導(dǎo)青島市專營單位參與改造，切實補齊城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板，青島出臺《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專營設(shè)施協(xié)同改造指導(dǎo)意見》。在指導(dǎo)意見引領(lǐng)下，青島各區(qū)市與專營單位之間的溝通協(xié)調(diào)更加密切，通信線纜整治實施進度加快，各項工作有序展開。管道建設(shè)和光纜建設(shè)由區(qū)、市政府與專營單位分別承擔(dān)，即有現(xiàn)狀通信管道的小區(qū)，專營單位承擔(dān)管道租費及割接費用，新設(shè)線纜投資由政府承擔(dān);沒有現(xiàn)狀通信管道的小區(qū)由政府負責(zé)建設(shè)管道，線纜敷設(shè)及割接費用由專營單位承擔(dān)。線纜入地改造全部采用多網(wǎng)合一的方式，即一根光纜一套設(shè)備多家專營單位共用，既節(jié)省了投資又提高改造效率。

在實施改造過程中，青島改變過去單純實施基礎(chǔ)類改造的情況，更加注重增加停車場、外墻保溫、電動車充電、智能快件箱以及加裝電梯等完善類設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店等提升類設(shè)施。積極融合各方資源，推進體育設(shè)施、飲水機、家電更新在改造小區(qū)內(nèi)安家落地等。

改造老舊小區(qū)

物業(yè)管理實施獎補機制

青島市級財政安排1.5億元專項資金支持老舊小區(qū)改造，同時積極采取措施拓寬資金來源。一是積極爭取中央資金。先后爭取中央資金共4.9156億元(其中：中央財政資金1.6119億元，中央預(yù)算內(nèi)投資3.3037億元)。二是壓實區(qū)(市)責(zé)任，用好國家政策。通過發(fā)行政府專項債券、政策性銀行和商業(yè)融資、引入社會化投資，引導(dǎo)居民出資，豐富資金來源。三是出臺配套政策。結(jié)合出臺的專營單位協(xié)同改造機制，引導(dǎo)水、電、氣、暖、通信、有線電視等專營單位投資。

為挖掘了本土優(yōu)勢資源，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織海爾集團、青島水務(wù)集團的智慧社區(qū)、家電更新、優(yōu)質(zhì)飲用水等項目進行了推介。膠州市與海爾集團合作，在東關(guān)小區(qū)B區(qū)、順德花園等小區(qū)以線上線下最優(yōu)惠價格為居民更新空調(diào)和熱水器;海爾集團計劃為老舊小區(qū)免費安裝智慧垃圾分類設(shè)施，特來電公司擬為具備條件的老舊小區(qū)免費建設(shè)充電樁，通過運營獲取收益，受到居民的歡迎。膠州市結(jié)合老舊小區(qū)改造加裝電梯過程中，訂購并安裝當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的尼得科電梯79部，海爾公司通過推介以舊換新120臺空調(diào)，安裝電熱水器610余部，助推了本土企業(yè)發(fā)展。

此外，青島還推行物業(yè)管理納入共同改造。建立長效管理機制引入物業(yè)管理改造，煥發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)新活力。如，城陽區(qū)為進一步加大改造力度和強化后續(xù)長效管理，編制了《城陽區(qū)實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作方案》，按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)及收費標準。同時制定獎補政策，對引進物業(yè)管理的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實施獎補，并落實給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)補助的相關(guān)政策，逐步實現(xiàn)自我管理良性循環(huán)。

惠及居民約32萬戶

經(jīng)濟社會效益突出

通過實施城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，青島更新了基礎(chǔ)設(shè)施，完善了便民設(shè)施，提升了服務(wù)設(shè)施，改善了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境和居住條件，惠及居民約32萬戶，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。2021年全市計劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)216個。截至目前，216個小區(qū)已經(jīng)全部開工，涉及居民7.3萬戶，累計完成投資額9.6億元。“十四五”期間，青島市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1300個，建筑面積約3369萬平方米，涉及居民37.5萬戶。

“經(jīng)濟效益方面一舉兩得，通過老舊小區(qū)改造，更加環(huán)保節(jié)能了，也提升了居民生活環(huán)境。”青島市住建局相關(guān)負責(zé)人表示，老舊小區(qū)改造實現(xiàn)環(huán)保節(jié)能。結(jié)合海綿城市改造，實現(xiàn)了雨水的自然積存、自然滲透和回水利用;結(jié)合外墻保溫系列措施做到了室內(nèi)溫度的有效調(diào)整，夏季可降低2-3℃、冬季室溫可普遍提升2-5℃，降低采暖能耗40%左右;結(jié)合植綠補綠，提升居住空間生態(tài)綠化水平;在提升小區(qū)品質(zhì)方面。通過對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類、完善類和提升類改造，不僅改善了小區(qū)居住環(huán)境，方便了小區(qū)居民的生活，也提升了小區(qū)的價值，從而拉動投資、促進消費。

在社會效益方面，老舊小區(qū)改造解決了城市建設(shè)中的短板。對未能納入棚戶區(qū)改造且10年內(nèi)不能拆除的老舊住宅小區(qū)，可以列入改造范圍，把短板補齊，使居民的住房水平同步提升、同步改善。老舊小區(qū)改造還增強了群眾的自信心和獲得感。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既是民生工程、更是民心工程，通過改造，能夠消除老舊住宅安全隱患、改善居民生活環(huán)境、讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有質(zhì)感、有溫度，做好事做到了居民的心坎上。

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《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理辦法》(征求意見稿)對改造重點進一步明確——城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)以基礎(chǔ)設(shè)施更新維護為重點。老舊小區(qū)三分建、七分管，若想實現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢必要到位?！掇k法》還提到對改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)，區(qū)市政府可以給予財政補助，補助期限、補助標準及方式由各區(qū)市結(jié)合實際確定。業(yè)主共同決定對建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的共有部分維修養(yǎng)護的，倡導(dǎo)同步進行。給排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃協(xié)同參與改造。

哪些老舊小區(qū)有望優(yōu)先改造?《辦法》中提到符合下列條件的小區(qū)，可優(yōu)先列入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃：基礎(chǔ)設(shè)施老化，已經(jīng)出現(xiàn)漏堵斷破等影響居民日常生活的問題的;已經(jīng)實行物業(yè)管理或成立業(yè)主委員會的;業(yè)主就改造內(nèi)容及共同出資達成一致意見的。

老舊小區(qū)物業(yè)運營單位能否實現(xiàn)長期可持續(xù)的“資金平衡”是關(guān)鍵。“單個改造項目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限，規(guī)?；瘜嵤┻\營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、加強服務(wù)設(shè)施和公共空間共建共享等方式實現(xiàn)肥瘦搭配，進而達到資金平衡。”青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員說。

(齊魯晚報·齊魯壹點記者 趙波)

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