合景泰富凈利下滑31.91% 短期債務(wù)壓頂或存“明股實(shí)債”

老牌粵系房企合景泰富營(yíng)收創(chuàng)新高，邁入千億陣營(yíng)。

合景泰富集團(tuán)(01813.HK)近日發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日的預(yù)售額為1036.08億元，較2019年增加20.3%。

銷(xiāo)售額突破千億的同時(shí)，公司凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。2020年，合景泰富歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。這也是合景泰富11年來(lái)凈利潤(rùn)首次下滑。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，全年1036億的銷(xiāo)售額屬于合景泰富自己的權(quán)益并不多，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其2020年權(quán)益銷(xiāo)售額646.4億，權(quán)益銷(xiāo)售占比61.6%。

財(cái)務(wù)方面，截至2020年12月31日，合景泰富的凈負(fù)債率為61.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年，合景泰富經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)四年為負(fù)，分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元。

凈利潤(rùn)與營(yíng)收增幅“背道而馳”、規(guī)?？亢献髦?hellip;…針對(duì)上訴問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)送采訪(fǎng)提綱至合景泰富方面，截至發(fā)稿前仍沒(méi)有得到回復(fù)。

歸母凈利縮水超三成

2017年合景泰富曾宣布三年沖刺千億規(guī)模，2020年，合景泰富合約銷(xiāo)售額成功突破千億大關(guān)至1036.1億元，同比增長(zhǎng)20.3%。業(yè)績(jī)會(huì)之上，合景泰富再一次將2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)增速定為20%，“2021年年底合景泰富銷(xiāo)售額要達(dá)到1240億元”。

各項(xiàng)業(yè)務(wù)中來(lái)自物業(yè)投資的收入快速增長(zhǎng)，增速超過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)主業(yè)，來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入同比增長(zhǎng)25.2%至284.9億元;來(lái)自物業(yè)投資的收入同比增長(zhǎng)27.8%至8.0億元。

不過(guò)，從銷(xiāo)售增速上來(lái)看，合景泰富2018年銷(xiāo)售增速為72.7%，之后腰斬，2019年跌至31.5%，2020年銷(xiāo)售增速為20.3%，規(guī)模增長(zhǎng)略顯乏力。

與此同時(shí)，合景泰富面臨增收不增利的尷尬。2020年，合景泰富歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。這也是合景泰富11年來(lái)首次凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。2008年，公司營(yíng)收從38.8億元下跌至15.8億元，凈利潤(rùn)從26.8億元下滑至3.7億元。

合景泰富針對(duì)2020年年報(bào)中“利潤(rùn)降低”的解釋是：“其他收入減少”與“投資物業(yè)公允值收益減少”。年報(bào)顯示，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54億元減少至2020年的16.28億元，減少幅度為42.96%。2020年，一直依仗的投資物業(yè)公允價(jià)值收益出現(xiàn)大幅下降，同比減少88.83%，僅余4.15億元。財(cái)報(bào)中，合景泰富還提及，因2020年投資物業(yè)公允值減少，公司稅前利潤(rùn)減少致年度所得稅開(kāi)支同比減少了2.8%。

“增收不增利”，往往繞不開(kāi)高昂的銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售成本的抬高也壓低了公司利潤(rùn)。2020年，合景泰富的銷(xiāo)售成本由2019年的164.96億元增加至2020年的203.83億元，增長(zhǎng)幅度為23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由于物業(yè)銷(xiāo)售的已交付總建筑面積增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

此外，合景泰富酒店收入僅占總收入的1.5%，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等商業(yè)租金收入也僅占總收入的2.7%。

權(quán)益銷(xiāo)售占比僅6成

土地儲(chǔ)備方面，2020年合景泰富通過(guò)招拍掛、合作開(kāi)發(fā)等多種模式新增21個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備建筑面積為332萬(wàn)平方米，總的土地成本為236億元;權(quán)益土地面積為276萬(wàn)平方米，權(quán)益土地代價(jià)為194億元，新增貨值約700億元。

從區(qū)域布局上看，長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目占比50%，粵港澳大灣占比41%，且公司項(xiàng)目多集中于一二線(xiàn)城市。

截至2020年底，合景泰富共擁有175個(gè)項(xiàng)目，分布于41個(gè)城市，擁有權(quán)益建筑面積約1663萬(wàn)平方米，總建筑面積約2442萬(wàn)平方米，總可售貨值約5300億元。據(jù)管理層分析，按照2020年的銷(xiāo)售額估計(jì)，當(dāng)前土儲(chǔ)可以支撐公司未來(lái)三至五年的發(fā)展需求。

雖然2020年合景泰富的銷(xiāo)售額突破了千億，但有近半銷(xiāo)售額來(lái)自與合作方的權(quán)益銷(xiāo)售。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，合景泰富的權(quán)益銷(xiāo)售金額僅有646.4億元，權(quán)益占比僅6成，千億銷(xiāo)售額中，有近400億，約五分之二屬于合作方。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年間，合景泰富新增項(xiàng)目中70%以上都是合作開(kāi)發(fā)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，合景泰富的銷(xiāo)售權(quán)益比分別為82.09%、64.48%和62.39%，處于行業(yè)低位。

土儲(chǔ)權(quán)益比例也逐步走低，據(jù)公開(kāi)信息，截至2020年6月末，合景泰富權(quán)益土地儲(chǔ)備1636萬(wàn)平方米，總建面2475萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益比例僅為66.1%。

去年下半年，合景泰富有意控制合作拿地的幅度。財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，2020年合景泰富新增項(xiàng)目合計(jì)總建筑面積約332萬(wàn)平方米，總土地成本共236億元，權(quán)益土地成本約194億元，新增土地權(quán)益比例回升至82.2%。

權(quán)益拿地比例增加后，公司獲取土地成本在大幅增加，而銷(xiāo)售價(jià)格僅小幅上升，“面包價(jià)格”增幅遠(yuǎn)不及“面粉價(jià)格”增幅。

2020年合景泰富土地成本由2019年的3102元/平方米增加至2020年的4309元/平方米，同比增加38.9%;而其平均銷(xiāo)售價(jià)格僅由2019年的12581元/平方米增加至2020年13217元/平方米，增幅僅為5%。

為了推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，獲取更多的融資平臺(tái)，合景泰富也積極推動(dòng)旗下物業(yè)公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。

短期債務(wù)壓頂或存“明股實(shí)債”

邁入千億陣營(yíng)后，合景泰富的負(fù)債問(wèn)題也逐步凸顯。截至2020年年末，合景泰富有息借貸總額778.6億元，其中短期借款252.55億元，長(zhǎng)期借款526.05億元。

整體債務(wù)由2019年的855.76億元下降至2020年的823.6億元，但是短期債務(wù)一年內(nèi)近乎翻倍，2019年，合景泰富一年內(nèi)到期債務(wù)合計(jì)約237.26億元，2020年則為約431.22億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，短期債務(wù)壓頂之下合景泰富可能存在“明股實(shí)債”，引入“債務(wù)股東”的可能性。

合景泰富2020年非控股股東權(quán)益為103.8億元，2019年同期為24.47億元，非控股股東權(quán)益較2019年暴漲429%，非控股股東權(quán)益在權(quán)益總額中占比高達(dá)23%，這一比例在2019年同期僅為6.8%。

“明股實(shí)債”是房企為融資常用手段，在獲取資金的同時(shí)提升并表后的總資產(chǎn)，從而降低了負(fù)債率;另一方面，也能將需要并表的控股子公司轉(zhuǎn)成了不需要并表的聯(lián)營(yíng)公司，實(shí)現(xiàn)真實(shí)負(fù)債表外化，降低上市公司的表內(nèi)負(fù)債率。

除了有息負(fù)債，還有隱藏在報(bào)表之中的債務(wù)壓力。報(bào)告顯示，2020年度合景泰富的其他應(yīng)付款同比增長(zhǎng)約40億元，達(dá)317.46億元。應(yīng)付合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司款項(xiàng)合計(jì)384.5億元。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2019年應(yīng)付聯(lián)合營(yíng)公司款項(xiàng)分別為398.87億元、390.88億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于應(yīng)付款主要為無(wú)息資金，并不計(jì)入房企的有息負(fù)債，成為房企的“隱形債務(wù)”，因此也是房企達(dá)成優(yōu)化顯性負(fù)債率指標(biāo)的有效途徑。

合景泰富于2015年前后開(kāi)始提速，并于2018年提出三年千億目標(biāo)。沖刺規(guī)模下，現(xiàn)金流緊張，2016年至2019年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元，連續(xù)四年凈流出，2020年業(yè)績(jī)報(bào)中沒(méi)有披露這項(xiàng)數(shù)據(jù)。

2020年6月，合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷曾在股東會(huì)后表示，“現(xiàn)金流管理方面，今年的整體目標(biāo)則是要回到正數(shù)，因此在存貨周轉(zhuǎn)方面，近兩年不管是在華東區(qū)域還是珠三角，公司都在不斷的提高周轉(zhuǎn)速度。”

從“三道紅線(xiàn)”情況來(lái)看，截至2020年，合景泰富凈負(fù)債率為61.7%，現(xiàn)金短債比為1.8，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2019年的80.8%降為75.1%。公司三道紅線(xiàn)一道處在黃檔。

對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率，管理層頗具信心。合景泰富財(cái)務(wù)副總裁黃妍萍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“有信心在2021年末完成這個(gè)指標(biāo)，達(dá)到70%這個(gè)綠檔線(xiàn)。”長(zhǎng)江商報(bào)記者趙潔

關(guān)鍵詞： 合景泰富 凈利 下滑