一直宣稱要向省外拓展的正商實業(yè)(00185.HK)逐步重回河南大本營。
據(jù)統(tǒng)計,去年一年正商實業(yè)在河南省內(nèi)拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊,共129.6萬平方米,相對去年同期增加25幅地塊,面積增加3.5倍。7-8月,正商實業(yè)又密集拿地,共新增18幅土地,總代價約33.15億元,這些地塊基本集中在河南。
與此同時,日益漸長的債務(wù)也讓正商實業(yè)承壓,截至2020年6月底,正商實業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為89.91%,凈負(fù)債率高達(dá)343%,現(xiàn)金短債比僅0.64倍,三道紅線全踩中,位列“紅檔”,屬于“紅色房企”。
3月8日,正商實業(yè)有限公司發(fā)布盈利預(yù)警公告,正商實業(yè)公布,相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元,預(yù)期集團(tuán)于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得介乎約35%至45%的跌幅。
業(yè)績預(yù)警毛利率大幅下滑
正商實業(yè)的前身是恒輝企業(yè),2015年,在正商集團(tuán)上市失敗之后,便通過收購恒輝企業(yè)的方式完成了曲線上市,依賴于母公司正商集團(tuán),正商實業(yè)近年來開啟了快速擴(kuò)張之路。
2019年7月,正恒國際正式更名為正商實業(yè),也是在這一年,正商實業(yè)績顯著增長。2019年,公司全年確認(rèn)收益約為88.9億元,同比增長1378%;毛利約為22.9億元,同比增長731%;股東應(yīng)占凈利潤達(dá)11.5億元,同比大幅增長37倍。
不過,在業(yè)績大幅增長的同時,正商實業(yè)的毛利率大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示,2019年全年,正商實業(yè)錄得年度毛利為22.87億元,較2018年增長約731%,年度毛利率為25.73%,較2018年同期的45.74%,同比下降20個百分點。
事實上,早在前幾年,正商實業(yè)的毛利率就已呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢。2020上半年,正商實業(yè)的毛利率約27.2%,較2019年同期的45.4%下降18.2個百分點,下降幅度達(dá)四成。
3月8日,正商實業(yè)發(fā)布盈利預(yù)警公告,相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元,預(yù)期集團(tuán)于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得約35%至45%跌幅。
公告中稱,集團(tuán)綜合凈利潤的下降主要歸因于兩個原因。第一,受到新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)的影響,導(dǎo)致集團(tuán)部分物業(yè)項目發(fā)展進(jìn)度受阻和延遲住宅物業(yè)的交付進(jìn)度及受到國家于房地產(chǎn)市場所施加的調(diào)控政策(包括住房限購及限價等政策),導(dǎo)致該年度部分物業(yè)交付收益下降和毛利受壓。第二,受到國家調(diào)控措施影響導(dǎo)致物業(yè)項目的售價低于預(yù)期,并作出對發(fā)展中物業(yè)進(jìn)行減值撥備。
腳踩“三道紅線”
2017年,正商實業(yè)在北京豪擲41億拿地,開啟全國化擴(kuò)張。不過,相比于其他區(qū)域型房企全國化擴(kuò)張成果,正商明顯落后,截至目前也僅拓展了海南、青島、北京及武漢市場,且土儲寥寥。
去年2月,穆迪在將正商實業(yè)及其母公司正商集團(tuán)展望評級調(diào)至“負(fù)面”時表示,正商集團(tuán)的土地儲備從2018年底的674萬平方米降至2019年底的540萬-570萬平方米,這樣的土地儲備規(guī)模,只能支撐正商集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售不到兩年。
正商實業(yè)的全國化擴(kuò)張道路走得并不順暢,去年開始改變策略,投資重點回歸河南大本營。
據(jù)統(tǒng)計,公司去年一年在河南省內(nèi)拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊,共129.6萬平方米,相對去年同期增加25幅地塊,面積增加3.5倍。7-8月,正商實業(yè)又密集拿地,共新增18幅土地,總價約33.15億元。
加速擴(kuò)儲讓其債務(wù)壓力步步抬升,2020年中報顯示,正商實業(yè)的杠桿倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到15.4倍,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為623.35天,流動負(fù)債占比達(dá)78.96%。
值得注意的是,截至2020年6月底,正商實業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為89.91%,凈負(fù)債率高達(dá)343%,現(xiàn)金短債比僅0.64倍,三道紅線全踩中,位列“紅檔”,可稱得上是“紅色房企”。
與此同時,該公司融資成本居高不下,從2019年下半年起,正商實業(yè)開始發(fā)行高息美元債。2019年10月和12月分別發(fā)行了2.2億美元和1.2億美元的優(yōu)先票據(jù),年利率均為12.8%。去年3月又新增一筆票面利率為12.5%的美元票據(jù),金額為2億美元。截至6月30日,境外債占有息負(fù)債的比例為21%。長江商報記者趙潔
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