對(duì)開發(fā)商來說,高價(jià)拿地不可能低價(jià)售房。拿的地價(jià)格越高,房?jī)r(jià)就會(huì)越高。反之,則越低。
根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),2018年4~7月,地價(jià)同比增幅已連續(xù)4個(gè)月下跌,而房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)4個(gè)月小幅上漲,到7月份,房?jī)r(jià)同比漲幅已大于地價(jià)同比漲幅。這也是2016年5月份以來,地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅。
眾所周知,地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分,從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開以來,地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重就一直處于上升態(tài)勢(shì)。在建筑成本、各種規(guī)費(fèi)等相對(duì)穩(wěn)定的情況下,影響房?jī)r(jià)的主要因素應(yīng)當(dāng)是地價(jià)。地價(jià)漲,則房?jī)r(jià)漲;地價(jià)穩(wěn),則房?jī)r(jià)穩(wěn);地價(jià)下降,房?jī)r(jià)也就能夠下降。否則,房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)下降。
事實(shí)也是,發(fā)達(dá)國(guó)家之所以房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,最主要的原因之一就是地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不是很高。美國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重長(zhǎng)期徘徊在20%~30%之間,主要城市也就在30%~40%。英國(guó)則保持在25%~38%之間,瑞典只有20%~22%。因此,房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要是由市場(chǎng)的變化引起的。一旦市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),房?jī)r(jià)很快就能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。
更重要的,房?jī)r(jià)不受制于地價(jià),相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。因?yàn)殚_發(fā)商無法利用土地從銀行獲得更多資金支持,土地與金融的關(guān)系也就沒有那么密切,即便出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,也不會(huì)給銀行帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。相反,如果土地與金融的關(guān)系過于密切,開發(fā)商的貸款主要依賴于土地的價(jià)值從銀行獲得。那么,一旦房?jī)r(jià)下跌,就有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
日本房地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā),很大程度上源于土地與金融的關(guān)系過于密切。根據(jù)日本通產(chǎn)省和日本銀行1998年的調(diào)查,日本主要城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重在60%~75%之間,東京則超過85%。所以,日本最終爆發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī),導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退,直到現(xiàn)在房地產(chǎn)危機(jī)留下的影響都未完全消除。
正因?yàn)槿绱?,如何降低地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重,對(duì)解決房?jī)r(jià)過高的問題,特別是遏制房?jī)r(jià)上漲具有十分重要的作用。只有讓地價(jià)上漲的步伐停下來,房?jī)r(jià)上漲的步子才能放慢,并最終回到理性軌道。
目前一系列的調(diào)控政策,已經(jīng)對(duì)開發(fā)商、炒房者等參與者的行為形成了有效約束。從開發(fā)商的角度來看,資金閘門的持續(xù)收緊,已經(jīng)讓相當(dāng)一部分開發(fā)商沒有了繼續(xù)瘋狂拿地、尤其是高價(jià)拿地的動(dòng)力。一些資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商,甚至已經(jīng)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式保持資金平衡,確保資金鏈不斷裂。資金實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商,也不敢再像過去一樣拼命負(fù)債拿地,而是擇地而拿,沒有十足把握賺錢的土地,一般不會(huì)輕易出手。
如此一來,土地流拍的現(xiàn)象日益明顯。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前7個(gè)月,一線城市土地流標(biāo)共有13宗,創(chuàng)下2012年以來的新高,而去年同期僅有4宗土地流標(biāo);二線城市土地流標(biāo)共154宗,2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)到629宗,而2017年同期為284宗。今年前7個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。
顯然,土地流拍現(xiàn)象增多與地價(jià)漲幅下降是密切相關(guān)的。正是因?yàn)殚_發(fā)商拿地的動(dòng)力減弱,才導(dǎo)致地價(jià)上漲的動(dòng)力下降,繼而帶來地價(jià)漲幅回落。如果對(duì)開發(fā)商的融資環(huán)境再收緊一點(diǎn),調(diào)控的力度再加大一點(diǎn),開發(fā)商拿地的動(dòng)力會(huì)進(jìn)一步降低,流拍等現(xiàn)象會(huì)更多,地價(jià)也會(huì)更加趨于理性。
此前,調(diào)控的重點(diǎn)主要放在后端的房?jī)r(jià)上,限購(gòu)限售限貸等,確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)起到有效的遏制作用,房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。當(dāng)政策發(fā)力到一定時(shí)候,如果繼續(xù)緊盯房?jī)r(jià)不放,而不把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向地價(jià)上,房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力就難以得到有效遏制。
畢竟,對(duì)開發(fā)商來說,高價(jià)拿地不可能低價(jià)售房。拿的地價(jià)格越高,房?jī)r(jià)就會(huì)越高。反之,則越低。所以,下一輪調(diào)控重點(diǎn)必須從房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向地價(jià)。一方面,有效增加土地供給,緩解土地供需矛盾,以此降低地價(jià);另一方面,降低土地出讓金征收比例,降低土地成本。在此基礎(chǔ)上,加大市場(chǎng)整治力度,堅(jiān)決遏制炒房。
近期出現(xiàn)的兩年多來地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅消息,傳遞的是積極信號(hào)。至少,說明調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生比較好的效果,遏制房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)傳導(dǎo)到地價(jià),并有可能與房?jī)r(jià)產(chǎn)生互動(dòng),最終推動(dòng)房?jī)r(jià)的下降。
關(guān)鍵詞: 一輪 地價(jià) 房?jī)r(jià)
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