下一輪調(diào)控重點(diǎn)須從房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向地價(jià)

對(duì)開發(fā)商來說，高價(jià)拿地不可能低價(jià)售房。拿的地價(jià)格越高，房?jī)r(jià)就會(huì)越高。反之，則越低。

根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2018年4~7月，地價(jià)同比增幅已連續(xù)4個(gè)月下跌，而房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)4個(gè)月小幅上漲，到7月份，房?jī)r(jià)同比漲幅已大于地價(jià)同比漲幅。這也是2016年5月份以來，地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅。

眾所周知，地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開以來，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重就一直處于上升態(tài)勢(shì)。在建筑成本、各種規(guī)費(fèi)等相對(duì)穩(wěn)定的情況下，影響房?jī)r(jià)的主要因素應(yīng)當(dāng)是地價(jià)。地價(jià)漲，則房?jī)r(jià)漲;地價(jià)穩(wěn)，則房?jī)r(jià)穩(wěn);地價(jià)下降，房?jī)r(jià)也就能夠下降。否則，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)下降。

事實(shí)也是，發(fā)達(dá)國(guó)家之所以房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，最主要的原因之一就是地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不是很高。美國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重長(zhǎng)期徘徊在20%~30%之間，主要城市也就在30%~40%。英國(guó)則保持在25%~38%之間，瑞典只有20%~22%。因此，房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要是由市場(chǎng)的變化引起的。一旦市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)很快就能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。

更重要的，房?jī)r(jià)不受制于地價(jià)，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。因?yàn)殚_發(fā)商無法利用土地從銀行獲得更多資金支持，土地與金融的關(guān)系也就沒有那么密切，即便出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)給銀行帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果土地與金融的關(guān)系過于密切，開發(fā)商的貸款主要依賴于土地的價(jià)值從銀行獲得。那么，一旦房?jī)r(jià)下跌，就有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

日本房地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā)，很大程度上源于土地與金融的關(guān)系過于密切。根據(jù)日本通產(chǎn)省和日本銀行1998年的調(diào)查，日本主要城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重在60%~75%之間，東京則超過85%。所以，日本最終爆發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，直到現(xiàn)在房地產(chǎn)危機(jī)留下的影響都未完全消除。

正因?yàn)槿绱?，如何降低地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重，對(duì)解決房?jī)r(jià)過高的問題，特別是遏制房?jī)r(jià)上漲具有十分重要的作用。只有讓地價(jià)上漲的步伐停下來，房?jī)r(jià)上漲的步子才能放慢，并最終回到理性軌道。

目前一系列的調(diào)控政策，已經(jīng)對(duì)開發(fā)商、炒房者等參與者的行為形成了有效約束。從開發(fā)商的角度來看，資金閘門的持續(xù)收緊，已經(jīng)讓相當(dāng)一部分開發(fā)商沒有了繼續(xù)瘋狂拿地、尤其是高價(jià)拿地的動(dòng)力。一些資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商，甚至已經(jīng)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式保持資金平衡，確保資金鏈不斷裂。資金實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商，也不敢再像過去一樣拼命負(fù)債拿地，而是擇地而拿，沒有十足把握賺錢的土地，一般不會(huì)輕易出手。

如此一來，土地流拍的現(xiàn)象日益明顯。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高，而去年同期僅有4宗土地流標(biāo);二線城市土地流標(biāo)共154宗，2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。

顯然，土地流拍現(xiàn)象增多與地價(jià)漲幅下降是密切相關(guān)的。正是因?yàn)殚_發(fā)商拿地的動(dòng)力減弱，才導(dǎo)致地價(jià)上漲的動(dòng)力下降，繼而帶來地價(jià)漲幅回落。如果對(duì)開發(fā)商的融資環(huán)境再收緊一點(diǎn)，調(diào)控的力度再加大一點(diǎn)，開發(fā)商拿地的動(dòng)力會(huì)進(jìn)一步降低，流拍等現(xiàn)象會(huì)更多，地價(jià)也會(huì)更加趨于理性。

此前，調(diào)控的重點(diǎn)主要放在后端的房?jī)r(jià)上，限購(gòu)限售限貸等，確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)起到有效的遏制作用，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。當(dāng)政策發(fā)力到一定時(shí)候，如果繼續(xù)緊盯房?jī)r(jià)不放，而不把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向地價(jià)上，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力就難以得到有效遏制。

畢竟，對(duì)開發(fā)商來說，高價(jià)拿地不可能低價(jià)售房。拿的地價(jià)格越高，房?jī)r(jià)就會(huì)越高。反之，則越低。所以，下一輪調(diào)控重點(diǎn)必須從房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向地價(jià)。一方面，有效增加土地供給，緩解土地供需矛盾，以此降低地價(jià);另一方面，降低土地出讓金征收比例，降低土地成本。在此基礎(chǔ)上，加大市場(chǎng)整治力度，堅(jiān)決遏制炒房。

近期出現(xiàn)的兩年多來地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅消息，傳遞的是積極信號(hào)。至少，說明調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生比較好的效果，遏制房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)傳導(dǎo)到地價(jià)，并有可能與房?jī)r(jià)產(chǎn)生互動(dòng)，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)的下降。

關(guān)鍵詞： 一輪 地價(jià) 房?jī)r(jià)