7月土地市場供應(yīng)上升成交向穩(wěn) 房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日最新公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月時(shí)提高4.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

土地成交量和成交總價(jià)的增速提高也讓土地市場保持了上升勢頭。根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年7月國內(nèi)336座城市土地供應(yīng)面積升至29786萬平方米，供應(yīng)量持續(xù)上漲;土地成交19487萬平方米，環(huán)比微降1%，但同比多出33%。不過，7月部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊流拍的現(xiàn)象，或許是土地市場“轉(zhuǎn)涼”的風(fēng)向標(biāo)。

市場熱度維持

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管7月國內(nèi)336座城市土地成交2870幅，環(huán)比減少約4%，但同比仍高出17%。從成交建筑面積來看，環(huán)比微降1%的表現(xiàn)意味著環(huán)比大致持平的局面已經(jīng)連續(xù)維持3個(gè)月，土地成交規(guī)模一直處于高位，與去年相比成交建筑面積有大幅提高?？硕鸱治稣J(rèn)為，這意味著從成交情況來看土地市場熱度仍在持續(xù)，企業(yè)對土地的需求仍在。

土地供應(yīng)方面不論是建筑面積還是土地幅數(shù)，環(huán)比均有較大程度的上升，其中土地供應(yīng)建筑面積環(huán)比上漲35%，漲幅與此前相比進(jìn)一步擴(kuò)大。

分區(qū)域來看，一線和二線城市成交面積環(huán)比下滑，三四線城市成交建筑面積則環(huán)比微漲，土地成交的能級分布保持穩(wěn)定。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市整體樓板價(jià)達(dá)到22548元/平方米;二線城市土地成交均價(jià)為4920元/平方米，同比下降24%;三四線城市在過去一年中保持熱度，上月土地成交均價(jià)為1736元/平方米。

克而瑞分析認(rèn)為，今年以來土地市場成交擴(kuò)容，一方面源于土地供給力度加強(qiáng)，以此平衡市場供求關(guān)系，穩(wěn)定未來價(jià)格預(yù)期，另一方面是房企為保證自身的經(jīng)營規(guī)模仍存在拿地需求。

部分區(qū)域出現(xiàn)流拍

盡管整體看來土地市場的熱度并沒有減少，但在過去的7月，部分地區(qū)出現(xiàn)了地塊流拍現(xiàn)象?？硕鸱治稣J(rèn)為，這意味著調(diào)控帶來的降溫效果在一些城市已有所體現(xiàn)。

以廣州為例，7月5日進(jìn)行公開競價(jià)的位于花都區(qū)鳳凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地塊最終流拍。而7月25日公開競價(jià)的從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”地段兩宗地塊也無人問津，其中一宗地塊“地段①”從去年8月起已被掛牌出讓6次，且競拍起始價(jià)從最早的1.96億元一路下滑至6882.4萬元，但均以流拍告終。根據(jù)廣州公共資源交易網(wǎng)的最新信息，這兩宗地塊已再次掛牌，將于8月27日公開競價(jià)，“地段①”的起始價(jià)已降至5505.9萬元，“地段②”起始價(jià)為9124.6萬元，與初始出讓相比直降2300萬元。

從化的兩宗地塊遭遇出讓難，主要是由于土地系法院授權(quán)轉(zhuǎn)讓，曾二度易主，國有土地使用證上寫著中止日期為2065年，即使用年限僅剩48年。此外，地塊相對偏遠(yuǎn)、地形形狀不規(guī)則、地勢坡度等因素也是流拍的重要原因。

不僅是廣州，同樣作為一線城市，上海今年以來所供宅地以租賃用地、安置房用地為主，純宅地較少，但此前五六月，寶山、青浦、楊浦的三宗純宅地在出讓前被撤下，終止出讓。一些熱點(diǎn)二線城市，如杭州、蘇州、合肥等地，出讓土地也出現(xiàn)了流拍行情。

投資下階段或企穩(wěn)

在克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測的62個(gè)城市(包括4個(gè)一線、23個(gè)二線和35個(gè)三四線城市)中，5月至7月掛牌土地共有146宗地塊流拍，其中二線城市占據(jù)83宗超過半數(shù)。

對于這一結(jié)果，克而瑞分析認(rèn)為，一線城市整體供應(yīng)量低，且城市土地資源稀缺，因此流拍較少。二線城市此前調(diào)控政策眾多，地塊總價(jià)往往高于三四線城市，因此也會給房企帶來更大的壓力，房企的拿地態(tài)度也顯得謹(jǐn)慎。

另外，在一線及熱點(diǎn)城市，部分地塊起拍價(jià)已經(jīng)不低，同時(shí)這些土地在配建、自持、限售等方面都有較嚴(yán)格的限制，因此開發(fā)商參與競拍意愿降低，而在非熱點(diǎn)城市以及一些熱點(diǎn)城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域的流拍現(xiàn)象，則體現(xiàn)出該區(qū)域市場的平淡和開發(fā)商預(yù)期不足。

在國家統(tǒng)計(jì)局公布7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)后，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在記者會上回答媒體提問時(shí)表示，從房地產(chǎn)投資方面看，從先行指標(biāo)，包括新開工面積、土地購置面積這些指標(biāo)來看，還是能夠支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長?；A(chǔ)設(shè)施投資隨著政策的落實(shí)落地，下階段也有企穩(wěn)的可能?？傮w上，投資下階段有可能呈現(xiàn)企穩(wěn)向好。