十城限售令到期樓市往哪走？樓市“小陽春”或難以持續(xù)

日前，包括廈門、福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚(yáng)州、常德等十個地方的限售令已到期，這些城市兩年前限售的房產(chǎn)將可以入市流通。除了這十個城市之外，4月份還有濟(jì)南、西安兩個熱點城市限售令也即將到期。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年3月份以來，已有48個城市出臺年限不等的限售政策，這些限售政策的陸續(xù)解禁已成趨勢，而首批限售的商品房陸續(xù)上市流通交易將給市場帶來巨大的供給，這些限售房源的流通將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響?

限售政策有效打擊炒房現(xiàn)象

2017年陸續(xù)出臺的限售政策一度對打擊炒房起到了重要作用。以最先發(fā)布限售令的廈門為例，在2017年3月25日新政出臺之前，3月份廈門二手房成交量約為7000套，而4月份這一數(shù)據(jù)驟降至3830套。

那么兩年之后限售到期，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控的放松?將產(chǎn)生何種影響?

有專家認(rèn)為，限售令到期，將導(dǎo)致炒房客大量拋售房源，供大于求的三四線城市房價或出現(xiàn)回調(diào)。為防止房價大跌，政府或出臺相應(yīng)的政策，穩(wěn)定房價。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則表示，雖然限售政策的出臺對打擊炒房起到了重要作用，但不可否認(rèn)的是，市場可交易房源減少，在一定程度上利空準(zhǔn)備購買存量房的剛需購房者。總地來看，限售政策在樓市調(diào)控中主要屬于輔助性“短效藥”，不可長期使用，否則對樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展不利，過度行政化干預(yù)還可能產(chǎn)生額外的不利后果。

目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)并沒有變化，仍然是“房住不炒”。住建部曾明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控不會動搖，會保持政策連續(xù)性。2019年各地繼續(xù)堅持因城施策、一城一策，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。

上月65個城市住宅價格上漲

在限售等調(diào)控政策陸續(xù)到期的情況下，樓市發(fā)生了哪些變化?

今年上半年以來，樓市出現(xiàn)“小陽春”。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明3月份新建商品住宅中，上漲城市為65個，比上月增加8個，上漲城市數(shù)量回歸歷史最高水平，上漲城市平均漲幅0.68%，漲幅環(huán)比收窄0.01個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3月份房價數(shù)據(jù)沒有出乎意料，在信貸寬松下，統(tǒng)計口徑中的70大城市房價數(shù)據(jù)接近全面上行。3月份出現(xiàn)房價再翹頭的原因很簡單：信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕踏空，入市量提高后，價格開始出現(xiàn)上浮。

從去年10月開始，已經(jīng)連續(xù)6個月有超過10個城市二手房價環(huán)比下跌。但3月份明顯呈現(xiàn)出了市場小陽春，一二線城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現(xiàn)明顯二手房上漲，12個城市環(huán)比上漲超過1%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，通過70個城市新房、二手房銷售價格環(huán)比上漲城市逐漸增多，漲幅擴(kuò)大可以發(fā)現(xiàn)，3月份城市整體回溫跡象明顯。但各地繼續(xù)堅持因城施策、一城一策的基調(diào)沒變，保持政策的連續(xù)性，整體房地產(chǎn)市場仍以穩(wěn)為主。

部分城市再度收緊調(diào)控

在“小陽春”的背景下，各地又再次出現(xiàn)了炒作的氛圍，各地如何面對樓市的波動?實際上，今年4月份，包括長沙、北京、深圳等多個城市再度收緊了樓市調(diào)控政策。另外，還有多個城市辟謠松綁限購限價政策，包括濟(jì)南、鄭州等地。

北京上周則收緊了國管公積金政策，貸款按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行。公積金二套房貸最高不超過60萬元。

湖南省近期發(fā)通知要求在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開展房地產(chǎn)市場領(lǐng)域“樓霸”專項整治工作的方案》的通知，對與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通，通過收取“茶水費”、“好處費”等方式，謀取不正當(dāng)利益的行為;誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金，規(guī)避限購限貸政策等炒作行為實施嚴(yán)厲打擊。

樓市“小陽春”或難以持續(xù)

張大偉認(rèn)為，這一輪的樓市“小陽春”能走多遠(yuǎn)，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。過去一年，很多城市房價的確明顯下調(diào)了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。

北青報記者注意到，在央行貨幣政策委員會召開的2019年第一季度例會上，“把好貨幣供給總閘門”的提法重新出現(xiàn)。會議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕，廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。

多位樓市專家表示，在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來的信貸寬松小周期已經(jīng)結(jié)束，樓市的小陽春或難以持續(xù)。

相關(guān)數(shù)據(jù)

上月國內(nèi)城市新房價格普遍上漲

3月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，與2月份相比，國內(nèi)一二三線城市新建商品住宅銷售價格普遍繼續(xù)上漲，其中一二線城市房價漲幅較前月略有下降，三線城市漲幅則還有所上升。

國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，上個月僅有上海、深圳、贛州和韶關(guān)四個城市的新房價格較2月份下降，其他城市全部上漲。

在房價上漲的66個城市中，漲幅最大的也不過2%，而且基本都集中在此前房價低迷的東北地區(qū)，其中丹東漲幅最大，為1.9%，其次是錦州上漲1.5%、秦皇島上漲1.4%。對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，整體看，上個月31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月份降低0.1個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.3個百分點。

與去年同期相比，上個月一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.1個百分點;二三線城市新建商品住宅銷售價格則同比漲幅都超過了10%，漲幅都有所擴(kuò)大。其中，二線城市房價上月同比上漲12.2%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.2個百分點;三線城市房價同比上漲11.4%，漲幅擴(kuò)大0.3個百分點。

二手房方面，二線城市二手住宅銷售價格漲幅相對較大，為1.2%，但比2月份有所下降;三線城市二手住宅上月價格上漲0.5%，漲幅有所擴(kuò)大。與去年同期相比，上個月國內(nèi)一二三線城市二手住宅銷售價格同比分別上漲了0.5%、8.2%、8.4%，漲幅小于新房價格。(記者 朱開云)

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